雙職工家庭如何理財才能換車換房

    張女士家住廣東省珠海市，今年30歲，研究生學(xué)歷，從事企業(yè)財務(wù)工作。張女士丈夫今年34歲，本科學(xué)歷，是國家公務(wù)員。二人有個1歲大的兒子。張女士年收入約10萬元，丈夫年收入約15萬元，兩人年收入合計可達(dá)25萬元，每年日常生活支出總計約為10.8萬元。家庭目前有現(xiàn)金及活期存款15萬元，持有市值10萬元股票，一套自住房價值139萬元，采用等額本息貸，房貸余額80萬元，剩余還款期為15年，月供6500元。一輛家用汽車價值10萬元。除去基本社保外，夫妻二人及孩子均未購買其他保險。

    面對孩子越來越大，需要獨立空間，父母年事已高，需要子女照顧，張女士想賣掉手中的房子，再添一部分錢，貸款購買一套價值200萬元的三居室。由于手中資金有限，張女士不知道應(yīng)該如何合理分配，手中股票應(yīng)該賣掉，還是繼續(xù)持有。除去換房之外，張女士還想將開了5年的轎車賣掉，如果條件允許的話，想換一輛價值15萬元的家用轎車。同時，想為自己和父母買一些重大疾病類保險，為孩子做教育金投資。面對自己紛雜的要求，張女士實在理不出頭緒，于是找到了《投資與理財》的特約理財師，希望能為自己做一個理財規(guī)劃。

    雙職工家庭如何理財才能換車換房(A)

    投資與理財理財規(guī)劃師劉遠(yuǎn)洋

    資產(chǎn)分析

    資產(chǎn)負(fù)債情況

    張女士家庭共有資產(chǎn)174萬元，其中固定資產(chǎn)房產(chǎn)和汽車為149萬元，占比86%，固定資產(chǎn)占比較高；流動性資產(chǎn)現(xiàn)金及股票25萬元，占比14%。家庭負(fù)債主要是自住房按揭貸款，余額80萬元，家庭資產(chǎn)負(fù)債比率為0.46，該比例尚在合理范圍內(nèi)。張女士家庭流動比率約為16.13，表明短期內(nèi)流動資金過高，不會出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險，但是資金利用率較低。

    收支情況

    張女士屬于典型的雙職工家庭，家庭有穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，年收入總計約25萬元；家庭支出主要是生活開銷與按揭月供，年支出共計18.6萬元，儲蓄比率為0.25，家庭儲蓄能力屬于正常水平。

    保障情況

    張女士從事企業(yè)財務(wù)工作，丈夫是國家公務(wù)員，二人身體都健康，有一個1歲大的兒子。2人均有社保，單位保障福利較好，但均未購買任何商業(yè)保險。

    其它情況

    房產(chǎn)情況：自住房一套，市值139萬元，按揭貸款余額80萬元，15年，月供6500元。

    理財建議

    張女士家庭屬于典型的雙職工家庭：收入不錯，開銷也不小，目標(biāo)很多，但儲蓄很少。理財規(guī)劃師建議處于這個階段的年輕人，理財?shù)闹攸c要緊緊抓住四個字，即“開源節(jié)流”?！伴_源”的關(guān)鍵是通過多種投資方式，增加理財投資型收入；“節(jié)流”的關(guān)鍵是要養(yǎng)成節(jié)約和強制儲蓄的好習(xí)慣，積少成多。

    培養(yǎng)節(jié)約型理財習(xí)慣

    張女士夫婦二人最大的問題就是花錢有些大手大腳。目前珠海市中等收入家庭群體，月均開銷約4000元，假設(shè)孩子每月額外開銷1500元，張女士家庭年總合理開銷在7萬元內(nèi)。

    建議張女士從日常理財習(xí)慣入手，認(rèn)真記錄并分析一下每月的支出狀況，盡量避免一些不必要的支出，這樣每年又可以節(jié)省開支3.8萬元。

    理清家庭理財目標(biāo)主次

    張女士股票投資、換房換車、購買保險、投資教育金等目標(biāo)美好，但太紛雜。就目前情況來說，想依靠家庭現(xiàn)有的力量完成全部目標(biāo)是不現(xiàn)實的，需要循序漸進，各個擊破。

    張女士希望購買200萬元3居室作為改善性住房。據(jù)了解，珠海市目前二套房實行“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策，由于張女士首套房已經(jīng)貸款買房，假設(shè)其再買房，則屬于二套房，首付六成需要120萬元，貸款利率需要上浮15%至30%（具體請咨詢當(dāng)?shù)胤抗芫?、銀行等機構(gòu)），這樣的資金壓力目前是無法承擔(dān)的。建議其一方面等待國家對于改善性住房政策的明確；另一方面積累首付資金，暫緩倉促購房；也可以考慮租賃一套房子，作為孩子居住、接父母同住的過渡性措施。

    而賣掉現(xiàn)有汽車，換一輛15萬元家庭轎車的計劃屬于家庭消費升級，建議可以先緩一緩，現(xiàn)有汽車保留使用，先集中精力攢錢買房。

    合理規(guī)劃，主動投資與定期投資相結(jié)合

    張女士目前有15萬元的儲蓄，可以將其中的3萬元留在銀行，余下12萬元用來投資?？梢再徺I銀行債券型理財，年收益率約為5%，每年將增加收益0.6萬元，該筆收益又可以循環(huán)投入定投之中，收益實現(xiàn)二次增值，共可累計約16萬元。股票投資暫保留，靜待市場回暖。因為他們還比較年輕，可以選擇一些風(fēng)險較高但同時帶來的收益也較大的主動管理型的基金，例如富國成長和博時行業(yè)股票等。按照8%的年化收益率來計算，張女士5年后一共可得約25.7萬元，10年后一共可得約64.1萬元。當(dāng)前的房價調(diào)控政策不斷出臺，預(yù)計近幾年的房價不會漲得過快。參考目前的房市價格，5年后張女士用這41萬元和5年間二人積累的住房公積金，再加上出售第一套房后的凈額，用于支付購買200萬元新房的首付已經(jīng)綽綽有余。

    補充購買商業(yè)保險有效提高家庭保障水平

    建議張女士用年收入的10%為自己及家人制定一個保障計劃，保險產(chǎn)品可以選擇“分紅兩全保險+重大疾病+意外傷害+意外傷害醫(yī)療+補充社?！钡男问?，交費方式可設(shè)為月交，保險期限至少設(shè)定10年，身故受益人約定為自己的父母。主險也可以選擇萬能，附加相同的附加險，因為萬能險的保額十分靈活，將來張女士購房后，可根據(jù)具體的房貸數(shù)額，調(diào)整相應(yīng)的基本保額。

    雙職工家庭如何理財才能換車換房(B)

    投資與理財理財規(guī)劃師艾誠

    隨著孩子越來越大，消費開支也越來越大，特別是未來教育開支將是家庭的一項較大開支，應(yīng)優(yōu)先考慮教育金的積累。建議張女士為孩子建立一個專門賬戶，?？顚Ｓ?，每月將結(jié)余中的1700元投資于年收益8%的基金定投，屆時可累積足額的教育費用。

    資產(chǎn)分析

    流流動性健康診斷

    從資產(chǎn)負(fù)債表中可以看出，張女士家庭目前有15萬元活期存款，流動性指標(biāo)超出3至6倍的合理區(qū)間。這不僅反映家庭財務(wù)變現(xiàn)能力過強，也反映了家庭資產(chǎn)中有過多閑置資金，不利于資產(chǎn)增值。

    家庭資產(chǎn)負(fù)債健康指標(biāo)診斷

    張女士家庭的資產(chǎn)負(fù)債健康指標(biāo)為45.97%，在合理區(qū)間范圍內(nèi)。雖然家庭財務(wù)狀況是安全的，但房貸時不時會讓家庭感覺到負(fù)擔(dān)沉重。

    盈余狀況診斷

    從現(xiàn)金流量表上可以看出，張女士家庭的盈余指標(biāo)是正常的，這意味著張女士家庭有控制開支和增加凈資產(chǎn)的能力。對于結(jié)余資金，可以通過合理的投資來實現(xiàn)家庭的各項理財目標(biāo)。

    財務(wù)自由度診斷

    張女士家庭指標(biāo)遠(yuǎn)低于標(biāo)準(zhǔn)值，這意味著張女士家庭目前主要還是在依靠工作收入來維系日常開銷，一旦工作出現(xiàn)問題，就相當(dāng)于切斷了全部收入來源。建議張女士合理調(diào)整資產(chǎn)，逐步提高理財收入。

    理財建議

    緊急預(yù)備金規(guī)劃

    張女士家庭目前活期存款有15萬元，遠(yuǎn)高于合理區(qū)間。建議張女士家庭只留出2.7萬元作為家庭的緊急預(yù)備金，其中0.7萬元以活期存款方式留存，2萬元投資于貨幣市場基金。同時，張女士夫妻兩人可以各辦一張信用額度為2萬到5萬元的信用卡，不僅可以補充緊急預(yù)備金，在急需資金的時候應(yīng)急使用，還可以提高資金的使用效率。

    換房規(guī)劃

    張女士希望賣掉手中的房子，再添一部分錢，貸款購買一套價值200萬元的三居室。按照新出的“國五條”政策，張女士這樣的改善型住房需求所承擔(dān)的額外成本并不是很高。購置價值200萬元左右的房產(chǎn)，如果是二手房的話，需要首付至少100萬元，不符合張女士家庭情況。如果是按揭首付3成購買新房的話，需要首付60萬元（假設(shè)張女士將現(xiàn)在的住房按原值賣掉，139萬元減去80萬貸款，剩余59萬元，與首付款相當(dāng)），剩余140萬元辦理二手住房按揭貸款。由于夫妻二人擁有公積金賬戶，也可以申請公積金和商貸組合貸款，以降低平均貸款利率。至于每月還款額和還款期限，應(yīng)以不影響生活品質(zhì)為前提，即每月還款額不超過月收入的40%（8333元以下），以組合貸款利率5.65%、貸款140萬元、月還款額8100元左右為例計算，需要還款358個月，大約是30年左右。張女士家庭規(guī)劃完換房規(guī)劃后，手中的十多萬元現(xiàn)金剛好可以用來支付相關(guān)稅費和用于裝修。

    教育規(guī)劃

    對于張女士家庭來說，規(guī)劃完換房后，家庭重要的理財目標(biāo)就剩下教育規(guī)劃和購車規(guī)劃了。隨著孩子越來越大，消費開支也越來越大，特別是未來教育開支將是家庭的一項較大開支，應(yīng)優(yōu)先考慮教育金的積累。以現(xiàn)在國內(nèi)一般大學(xué)教育費用每年2萬元，出國留學(xué)費用每年20萬元計算，在年增長率4%的情況下，屆時大學(xué)教育費約需16萬元，留學(xué)費用約需95萬元。建議張女士為孩子建立一個專門賬戶，?？顚Ｓ?，每月將結(jié)余中的1700元投資于年收益8%的基金定投，屆時可累積足額的教育費用。

    換車規(guī)劃

    張女士家庭在決定換房后，最近幾年的壓力還是比較大的，且車輛是一種消耗品，換車時即使是保養(yǎng)較好的車輛，也會隨著行駛里程的增加而出現(xiàn)各種問題，面臨很大的貶值風(fēng)險。從家庭經(jīng)濟壓力的角度考慮，建議3年后再考慮購買較為高級的車輛。目前，張女士家庭每年的凈儲蓄大概還有4萬多元，也就是每月可供理財?shù)馁Y金約3000多元。每月投入其中的2000元，假設(shè)投資回報率5-6%，3年后積攢資金約7.8萬元，加上原車變現(xiàn)后，是可以實現(xiàn)換車的目標(biāo)的。建議理財配置為債券基金或偏股基金定投組合，目前平均年化收益率5.5%左右。

    .