備受矚目的上海自貿(mào)區(qū)，成了房地產(chǎn)的香餑餑。
在掛牌一個月后，近日上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)出現(xiàn)首次土地出讓，溢價近一倍。而記者了解到自11月后，自貿(mào)區(qū)的土地交易將日趨活躍——目前自貿(mào)區(qū)內(nèi)的土地被幾家大型國企所掌握，未來由一級開發(fā)商轉(zhuǎn)讓土地的情況會屢見不鮮。
自上海自貿(mào)區(qū)成立以來，自貿(mào)區(qū)及周邊的住宅價格和寫字樓租金已經(jīng)出現(xiàn)了驚人的上漲，一些板塊在半年內(nèi)的漲幅高達(dá)100%，不過記者了解到，由于目前外高橋板塊剩余土地非常有限，土地交易最為活躍的當(dāng)屬臨港板塊，而未來國資背景的房地產(chǎn)商將主導(dǎo)這一系列的開發(fā)，中小開發(fā)商進(jìn)入的門檻較高。
首個地塊轉(zhuǎn)讓
目前自貿(mào)區(qū)內(nèi)的土地資源大部分掌握在一級開發(fā)商手中，其中外高橋集團(tuán)被稱為自貿(mào)區(qū)最大的“地主”。
正式掛牌近一個月后，上海自貿(mào)區(qū)迎來首次土地交易。10月23日，民營企業(yè)上海金煜坤實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司以2.3億元投得外高橋保稅區(qū)一幅地塊，該地塊原屬于中國航空器材集團(tuán)公司。
公開資料顯示，該地塊位于外高橋保稅區(qū)，占地1萬平方米，總建筑面積為1.43萬平方米，用途主要是倉儲、展示、辦公等。
對于上海土地市場而言，這僅是一次規(guī)模很小的轉(zhuǎn)讓，然而因項目位于自貿(mào)區(qū)內(nèi)，引來多方關(guān)注和激烈爭奪。
記者了解到，項目的評估價值為7382萬元，而掛牌起始價為1.2億元。掛牌期間，來自上海、江蘇、山東的多家企業(yè)都表示了興趣，轉(zhuǎn)讓過程經(jīng)歷了81輪報價，最終溢價91.67%成交。
最終的獲勝者上海金煜坤主要從事有色金屬貿(mào)易，公司董事長路義東在拿地后對外表示，將在此打造有色金屬交易中心，希望未來3到5年整個交易量突破5000億元。
?對于眾多房地產(chǎn)商而言，上海自貿(mào)區(qū)的魅力不可小覷。上海自貿(mào)區(qū)于9月29日正式掛牌，面積為27.78平方公里，包括了外高橋保稅區(qū)、外高橋保稅物流園區(qū)、洋山港保稅港區(qū)及浦東機(jī)場綜合保稅區(qū)四個部分。自貿(mào)區(qū)掛牌后，不僅區(qū)內(nèi)土地和各類物業(yè)迅速升值，自貿(mào)區(qū)周邊也受到了輻射效應(yīng)的影響。
目前自貿(mào)區(qū)內(nèi)的土地資源大部分掌握在一級開發(fā)商手中，其中外高橋集團(tuán)被稱為自貿(mào)區(qū)最大的“地主”。
21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師羅寅申告訴記者，政府部門賣地被稱為“出讓”，而由開發(fā)商賣地則被稱為“轉(zhuǎn)讓”。一些一級開發(fā)商幾年前就以較低的價格在自貿(mào)區(qū)儲備了土地，未來他們將轉(zhuǎn)讓一部分“二手”地給其他開發(fā)商，獲利空間很大。
下一階段的土地交易已排上日程表，根據(jù)上海市規(guī)土局的轉(zhuǎn)讓公告，外高橋保稅區(qū)的一幅地塊將于11月5日起接受競買，準(zhǔn)入產(chǎn)業(yè)類型為通用倉庫和標(biāo)準(zhǔn)廠房，面積為1.15萬平方米，容積率為0.8~2.0.
周邊房價翻番
自貿(mào)區(qū)板塊內(nèi)的主要項目售價在9月均出現(xiàn)適度上漲，超過上海整體市場的漲幅。
進(jìn)入11月，自貿(mào)區(qū)將迎來更多的房地產(chǎn)商機(jī)。
即將于11月入市的外高橋地塊，出讓方正是上海外高橋集團(tuán)。可供參考的是，該集團(tuán)在2013年4月出讓了一幅商辦地塊。當(dāng)時，位于上海自貿(mào)區(qū)配套區(qū)域的地塊以4219元/平方米轉(zhuǎn)讓，而這一區(qū)域近期的樓板價已漲到1.2萬元/平方米，半年內(nèi)上漲了兩倍。
目前已有的統(tǒng)計數(shù)據(jù)主要集中在自貿(mào)區(qū)的房價和租金，但根據(jù)其走勢不難想象未來自貿(mào)區(qū)的土地市場行情。
“九十月間，(自貿(mào)區(qū)周邊的)唐鎮(zhèn)的房價已經(jīng)上漲了40%~60%，有些板塊8月份就開始上漲，到現(xiàn)在為止的半年里價格翻了一番。”一位房地產(chǎn)咨詢業(yè)內(nèi)人士向記者透露。
世邦魏理仕研究部數(shù)據(jù)顯示，自貿(mào)區(qū)周邊的住宅成交量和價格在9月后明顯上漲。自貿(mào)區(qū)板塊內(nèi)的主要項目售價在9月均出現(xiàn)適度上漲，板塊9月均價較1~8月平均價格上漲8.3%，超過上海整體市場的5.2%。
另一方面，寫字樓的租金漲勢絲毫不遜于住宅價格，且已供不應(yīng)求。
2013年七八月份區(qū)內(nèi)寫字樓平均租金報價為每天每平方米2.1元，9月以后區(qū)內(nèi)寫字樓租金開始上漲，在自貿(mào)區(qū)掛牌日(9月29日)附近和國慶節(jié)后出現(xiàn)了兩波大幅調(diào)租漲價。目前寫字樓平均租金已升至每天每平方米4.2元，一個月內(nèi)租金翻倍，而部分寫字樓在這一時段內(nèi)的租金漲幅甚至超過200%。
記者了解到，目前園區(qū)內(nèi)最貴的寫字樓 —— 湯臣國際貿(mào)易大廈的報價從原來的每天每平方米3.0元上漲至9月底的每天每平方米4.5元，國慶長假后報價又調(diào)整至每天每平方米7.0元。
住宅、辦公、倉儲等各類型物業(yè)價格的急速上漲推高了業(yè)內(nèi)對地價的預(yù)期。其中，在自貿(mào)區(qū)及周邊地區(qū)擁有大量土地儲備的外高橋集團(tuán)因而被外界廣為看好，外高橋在自貿(mào)區(qū)臨近掛牌前17個交易日內(nèi)出現(xiàn)15個漲停，股價從停牌前的13.5元一路飆升到64.16元，累計漲幅高達(dá)375%，市值暴漲逾500億元。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，外高橋擁有“自貿(mào)區(qū)概念”的土地資源是被看好和炒作的主要依據(jù)。而在自貿(mào)區(qū)宣布之前，外高橋集團(tuán)轉(zhuǎn)讓土地的過程中常遇到低價成交或流拍的情況，現(xiàn)在局面出現(xiàn)了冰火兩重天。
國資主導(dǎo)開發(fā)
國資背景的企業(yè)占據(jù)主導(dǎo)開發(fā)地位，中小開發(fā)商很難分一杯羹。
外高橋集團(tuán)董事長舒榕斌近期對外透露了集團(tuán)的土地儲備情況：“外高橋綜合保稅區(qū)10平方公里、保稅物流區(qū)1.03平方公里、森蘭地塊6.01平方公里、物流二期2.73平方公里和保稅區(qū)南塊的1.67平方公里，以及啟動一塊面積為1平方公里的土地。”
舒榕斌同時表示，由于不同時期土地政策等因素，公司對部分土地只擁有開發(fā)權(quán)。
在自貿(mào)區(qū)的各個板塊的開發(fā)中，國資企業(yè)是當(dāng)仁不讓的主角。除了外高橋集團(tuán)外，上海機(jī)場集團(tuán)也在其中扮演著主導(dǎo)性角色。
高力國際在一份報告中寫道：“外高橋目前主要的市場特征是剩余的土地供應(yīng)極為有限，地價十分昂貴。”
RICS發(fā)言人、高力國際董事謝靖宇盤點(diǎn)認(rèn)為，自貿(mào)區(qū)的四個板塊中，外高橋板塊可供交易的土地儲備最少，而臨港土地儲備量較大。在浦東機(jī)場綜合保稅區(qū)板塊，有44.4%的面積已經(jīng)開發(fā)，而剩余的55.6%的土地也由于機(jī)場的一些相關(guān)政策限制，進(jìn)入門檻很高。
與浦東機(jī)場受政策限制較多的現(xiàn)狀相比，外高橋、臨港板塊市場化程度更深，在開發(fā)中，國資背景的企業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，中小開發(fā)商若想分得一杯羹，困難不容小覷。
在謝靖宇看來，目前開發(fā)商在臨港的投資活動最為積極活躍，已經(jīng)出現(xiàn)了一些炒作的跡象。“不過由于自貿(mào)區(qū)還有很多細(xì)則沒有公布，產(chǎn)業(yè)布局沒有明確，因而現(xiàn)階段的開發(fā)商和個人投資者在臨港地區(qū)投資動作有些盲目。”
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