自貿(mào)區(qū)的擴(kuò)圍猶如催化劑，其輻射的樓市也產(chǎn)生了一股小小的躁動(dòng)。廣東自貿(mào)區(qū)正式獲批的第二日，南沙、橫琴等板塊的樓盤(pán)傳來(lái)熱銷(xiāo)的消息。
???? 但廣東中原地產(chǎn)代理有限公司項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，目前廣州南沙等地的樓市對(duì)自貿(mào)區(qū)概念的炒作已經(jīng)疲勞，供應(yīng)大量剩余，庫(kù)存消化是關(guān)鍵，房企應(yīng)趁勢(shì)盡快出貨，采取低價(jià)走量的謹(jǐn)慎策略。
???? 自貿(mào)區(qū)邊際效應(yīng)遞減
???? “開(kāi)盤(pán)后2小時(shí)就賣(mài)出房子300套，平均24秒賣(mài)出1套。”12月13日，近千名購(gòu)房者從早上6點(diǎn)開(kāi)始便在南沙保利城營(yíng)銷(xiāo)中心排隊(duì)。
???? 這被認(rèn)為與自貿(mào)區(qū)獲批的利好因素有關(guān)。廣東自貿(mào)區(qū)概念，加之隨后南沙金融創(chuàng)新“15條”政策的發(fā)布，南沙的區(qū)位和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)一直被開(kāi)發(fā)商廣為宣傳。中山大學(xué)港澳珠三角研究中心教授鄭天祥分析，如果南沙納入廣東自貿(mào)區(qū)，香港、澳門(mén)投資會(huì)增多，游艇、游輪將可雙向自由往來(lái)。目前南沙明珠灣的中央商務(wù)區(qū)和香港園區(qū)、澳門(mén)園區(qū)緊鄰，僅隔一條江。
???? 不過(guò)，南沙保利城熱銷(xiāo)的真正原因，是它的低售價(jià)。數(shù)據(jù)顯示，最近兩周南沙樓市的成交均價(jià)都在10000元/平方米左右，而保利城成交均價(jià)為8300元/平方米。
???? 去年7月以來(lái)，南沙已經(jīng)歷多輪廣東自貿(mào)區(qū)概念的炒作。
???? 2013年8月，在廣東自貿(mào)區(qū)的傳聞鼓舞下，南沙房?jī)r(jià)同比漲幅達(dá)到15.5%。2013年9月，南沙三天內(nèi)兩度刷新區(qū)域地王紀(jì)錄，樓面價(jià)飆升至6434元/平方米。今年3月份開(kāi)始，廣東自貿(mào)區(qū)將獲得批準(zhǔn)的傳言，惹得南沙不少樓盤(pán)“惜售”，3至6月的單月成交量平均僅為390套，成交價(jià)維持在1.1萬(wàn)元/平方米以上。
???? 到了7月份，自貿(mào)區(qū)遲遲未落地，南沙樓價(jià)跌至萬(wàn)元以下，跌幅超過(guò)10%。之后的8至11月，南沙樓市進(jìn)入以?xún)r(jià)換量的通道，其中10月份的成交均價(jià)為9353元/平方米，跌至今年新低，但低價(jià)的刺激也使得當(dāng)月的成交量創(chuàng)新高。
???? 與此同時(shí)，兩年以來(lái)保利、越秀、方興、萬(wàn)科等房企紛紛進(jìn)入南沙，樓市庫(kù)存大量累積。來(lái)自合富輝煌提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，南沙新增供應(yīng)面積141.4萬(wàn)平方米，新增供應(yīng)套數(shù)13075套。而據(jù)CRIC研究中心監(jiān)測(cè)，今年年中南沙的庫(kù)存去化周期一度高達(dá)24個(gè)月，盡管隨著下半年以來(lái)各項(xiàng)目積極降價(jià)促銷(xiāo)，庫(kù)存壓力有所緩解，但截至11月末，庫(kù)存去化周期依然高達(dá)19個(gè)月，位于廣州全市前列。
???? 方圓地產(chǎn)市場(chǎng)首席分析師鄧浩志指出，由于目前南沙庫(kù)存高企，開(kāi)發(fā)商不會(huì)捂盤(pán)或馬上升價(jià)，短期內(nèi)南沙樓市將仍然以走量為主，價(jià)格將維持平穩(wěn)，明年二季度以后，預(yù)計(jì)市場(chǎng)熱度將會(huì)真正反映到價(jià)格上來(lái)。
???? 免疫資本炒作？
???? 廣州南沙之外，傳聞可能納入廣東自貿(mào)區(qū)中的深圳前海、珠海橫琴等板塊，樓市人氣也相當(dāng)活躍。據(jù)了解，國(guó)務(wù)院宣布自貿(mào)區(qū)擴(kuò)圍之后的第二天，橫琴一家樓盤(pán)吸引了近千人到場(chǎng)看樓，其中澳門(mén)人占了大多數(shù)。受天津?qū)⒃O(shè)立自貿(mào)園區(qū)的影響，上周濱海新區(qū)新建商品房共成交401套，環(huán)比增加32.78%。
???? 上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此分析，部分板塊樓市成交迅速升溫的背后，剛需購(gòu)房者與投資型購(gòu)房者都在積極入市，隨著市場(chǎng)成交量上升，土地需求量猛增，將促使區(qū)域內(nèi)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期明顯增強(qiáng)。
???? 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，在上海自貿(mào)區(qū)獲批成立后的三四個(gè)月時(shí)間里，房?jī)r(jià)普遍上漲20%-30%，個(gè)別項(xiàng)目的上漲幅度達(dá)50%以上。以住宅市場(chǎng)為例，2013年8月，臨港新城新盤(pán)的平均房?jī)r(jià)在1.1萬(wàn)-1.3萬(wàn)元/平方米，短短兩個(gè)月后，這一區(qū)域部分新開(kāi)樓盤(pán)的價(jià)格已經(jīng)漲至2萬(wàn)-2.3萬(wàn)元/平方米。與此同時(shí)，自貿(mào)區(qū)內(nèi)以及周邊商辦樓的租金、上海全市主要工業(yè)園區(qū)廠房的租金也都出現(xiàn)較大幅度上揚(yáng)。
???? 上海自貿(mào)區(qū)的開(kāi)啟對(duì)上海樓市形成的利好已被市場(chǎng)驗(yàn)證。對(duì)于此次自貿(mào)區(qū)的擴(kuò)圍，同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，對(duì)多重利好政策刺激之下正處于短期放量“窗口期”的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，相應(yīng)概念板塊或?qū)⒊蔀樾乱惠嗁Y本炒作的盛宴。在他看來(lái)，隨著自貿(mào)區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)集聚，大量入駐企業(yè)等有可能為市場(chǎng)帶來(lái)新的需求，部分商辦項(xiàng)目的租金可能趁勢(shì)上漲。
???? 但上海自貿(mào)區(qū)的樓市效應(yīng)，能否在新批準(zhǔn)設(shè)立的自貿(mào)區(qū)復(fù)制尚存疑問(wèn)。黃韜告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，以南沙為例，雖然南沙是一塊投資洼地，但在產(chǎn)業(yè)引進(jìn)、配套設(shè)施建設(shè)等方面尚不完善，發(fā)展還需要5-10年的時(shí)間，長(zhǎng)期來(lái)看，只有金融改革等政策具體實(shí)施之后，才能真正促使南沙房?jī)r(jià)上揚(yáng)。
???? 其余如橫琴、濱海新區(qū)情況也是如此。“短期利好的經(jīng)濟(jì)效益難以顯現(xiàn)，在自貿(mào)區(qū)投入正式運(yùn)營(yíng)之后，板塊的投資價(jià)值才能夠凸顯，投資者應(yīng)保持長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光分區(qū)域、分類(lèi)別地進(jìn)行投資。”黃韜
