專業(yè)人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)是否下降缺乏客觀評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，貸款購(gòu)房房產(chǎn)估值難以確定，或是其兩大漏洞

　　買(mǎi)了房子萬(wàn)一價(jià)格下降怎么辦 在當(dāng)前房?jī)r(jià)走勢(shì)撲朔迷離之際，購(gòu)房者的這一擔(dān)心更加強(qiáng)烈。而昨日，珠江地產(chǎn)旗下某樓盤(pán)推出房產(chǎn)“降價(jià)險(xiǎn)”，買(mǎi)的房子如果降價(jià)了，保險(xiǎn)公司來(lái)賠付。這種前所未有的促銷方式到底能不能給購(gòu)房者實(shí)惠?又是否具有實(shí)操性?接受記者采訪的人士認(rèn)為，這一促銷方式的噱頭成分大，實(shí)際操作很難。

　　房?jī)r(jià)下降保險(xiǎn)來(lái)賠?

　　房產(chǎn)“降價(jià)險(xiǎn)”到底是個(gè)什么險(xiǎn)?據(jù)了解，如果購(gòu)房者選擇“降價(jià)險(xiǎn)”的方式購(gòu)買(mǎi)該樓盤(pán)，只需花九成房款即可買(mǎi)房，其余10%的房款作為保證金由客戶保留。到約定的交房時(shí)間前4個(gè)月(2015年6月底)，如房?jī)r(jià)沒(méi)降，購(gòu)房者再向開(kāi)發(fā)商交付10%的保證金，如果降價(jià)了，則由珠江人壽代客戶向開(kāi)發(fā)商支付余款，無(wú)需客戶繳納保證金。同時(shí)，判定房產(chǎn)降價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)是以交房前4個(gè)月客戶所購(gòu)買(mǎi)房源與相鄰樓棟的在售相同樓層、相同朝向房源價(jià)格相比。

　　記者隨機(jī)采訪了幾位北京市民，他們的第一反應(yīng)是開(kāi)發(fā)商做促銷，但同時(shí)也覺(jué)得這種辦法似乎很好。“買(mǎi)房之后再也不用擔(dān)心降價(jià)了。”李女士表示。中山大學(xué)風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)學(xué)系主任申曙光、中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表達(dá)了類似觀點(diǎn)，他們認(rèn)為，這更多地是開(kāi)發(fā)商希望通過(guò)房產(chǎn)“降價(jià)險(xiǎn)”來(lái)給購(gòu)房者傳遞信心，從而促成購(gòu)房行為。

　　今年以來(lái)，房地產(chǎn)到底是向左走還是向右走再一次成為焦點(diǎn)話題。而部分地方房產(chǎn)的降價(jià)使得購(gòu)房者信心不足，只觀望不出手。張大偉認(rèn)為，這種價(jià)格保險(xiǎn)肯定會(huì)打消部分購(gòu)房者的疑慮，將在一定程度上促進(jìn)樓盤(pán)銷售。

　　據(jù)了解，上述樓盤(pán)的房產(chǎn)“降價(jià)險(xiǎn)”是與珠江人壽合作推出的，而珠江地產(chǎn)與珠江人壽同屬?gòu)V東珠江投資控股集團(tuán)有限公司。有業(yè)內(nèi)人士分析，這種淵源才使得珠江地產(chǎn)推出房產(chǎn)“降價(jià)險(xiǎn)”成為可能，而如果換做兩家沒(méi)有“親戚”關(guān)系的地產(chǎn)商和保險(xiǎn)公司，恐怕難得有保險(xiǎn)公司敢推出這樣的保險(xiǎn)。

　　賣(mài)保險(xiǎn)還是促銷房子?

　　盡管開(kāi)發(fā)商推出房產(chǎn)“降價(jià)險(xiǎn)”一方面證明了自己的資金實(shí)力，另一方面表達(dá)了自己對(duì)樓市的信心，但張大偉認(rèn)為，這種促銷模式很不妥當(dāng)，無(wú)論是從保險(xiǎn)設(shè)計(jì)還是從銀行貸款的角度來(lái)看，其實(shí)操性都有待驗(yàn)證。

　　首先，從保險(xiǎn)的角度來(lái)看。由于其出險(xiǎn)與否的標(biāo)準(zhǔn)是交房前4個(gè)月客戶所購(gòu)買(mǎi)房源與相鄰樓棟的在售相同樓層、相同朝向房源價(jià)格相比，那么就存在賠付與否的決定權(quán)在開(kāi)發(fā)商手上的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商可以選擇本期房源交房前不降價(jià)或者封盤(pán)的方式避免保險(xiǎn)的賠付，等過(guò)了保險(xiǎn)期限之后再采取新盤(pán)定價(jià)策略。這就是出險(xiǎn)與否的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)不客觀，盡管房?jī)r(jià)決定權(quán)在開(kāi)發(fā)商手上，保險(xiǎn)賠付由保險(xiǎn)公司承擔(dān)，但由于二者的親戚關(guān)系就使得該保險(xiǎn)難以避嫌。“如果以第三方權(quán)威機(jī)構(gòu)公布的該區(qū)域樓盤(pán)市場(chǎng)價(jià)格作為出險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)，或許將更客觀一些。”張大偉認(rèn)為。

　　同時(shí)，從銀行貸款的角度來(lái)看，房產(chǎn)“降價(jià)險(xiǎn)”也難具有實(shí)操性。對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，很少有人能一次性付全款買(mǎi)房，大多需要通過(guò)銀行按揭貸款來(lái)購(gòu)房，張大偉表示，在貸款時(shí)涉及到房屋的評(píng)估值按房款90%計(jì)算還是按100%計(jì)算的問(wèn)題，如果按90%計(jì)算，購(gòu)房者必須多繳納首付款，而按照100%計(jì)算則不符合法律規(guī)定。

　　另外，從該樓盤(pán)所在區(qū)域看，人們能接受的房?jī)r(jià)就是在現(xiàn)有價(jià)格基礎(chǔ)上下降10%-15%。因此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，讓購(gòu)房者自留10%的保證金基本可以理解為一種新式促銷手段。

　　房?jī)r(jià)下跌開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)?

　　張大偉強(qiáng)調(diào)說(shuō)，珠江地產(chǎn)推出房產(chǎn)“降價(jià)險(xiǎn)”的行為是通過(guò)保險(xiǎn)的方式固化房?jī)r(jià)只漲不跌的觀念，給人傳遞一種房?jī)r(jià)降了開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)任的信號(hào)，從而促成購(gòu)房行為。“住房是商品，價(jià)格波動(dòng)很正常，如果通過(guò)保險(xiǎn)直接針對(duì)某一時(shí)點(diǎn)的住房?jī)r(jià)格進(jìn)行保障，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相違背。”張大偉表示。據(jù)記者了解，目前針對(duì)價(jià)格的保險(xiǎn)產(chǎn)品大多為指數(shù)型保險(xiǎn)，并且出險(xiǎn)與否的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)自第三方標(biāo)準(zhǔn)。

　　同時(shí)，他還指出，在很多城市房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)絕對(duì)過(guò)剩的情況下，結(jié)構(gòu)性調(diào)整、短期波動(dòng)將成為常態(tài)，并且房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度在20%-30%也不奇怪，那么，如果房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)10%，超過(guò)的部分購(gòu)房者是否也能得到賠償呢?如果只賠10%購(gòu)房者又會(huì)不會(huì)買(mǎi)賬呢?

　　日前，保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知指出，為加強(qiáng)償付能力監(jiān)管，防范房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，保監(jiān)會(huì)決定對(duì)保險(xiǎn)公司的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估增值進(jìn)行清理和規(guī)范，要求各保險(xiǎn)公司應(yīng)暫停執(zhí)行投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量政策。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)不清有很大關(guān)系，在房?jī)r(jià)上行階段，險(xiǎn)企采用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量方式風(fēng)險(xiǎn)較小，而一旦進(jìn)入下行通道風(fēng)險(xiǎn)就將急增。