近期監(jiān)管部門告誡銀行機構(gòu)，地方政府融資平臺債務(wù)風險總體可控，但同時也存在一定的風險隱患，其中之一為部分地方因地價、房價漲幅回落，償債壓力較大。

　　監(jiān)管部門在此時告誡銀行房地產(chǎn)回落壓力增大可能帶來的信貸風險是非常及時和必要的。商業(yè)銀行一定要仔細聆聽，一定要盡快梳理、調(diào)查摸底地方融資平臺中涉及房地產(chǎn)貸款的風險狀況。進行分類排隊后，對于涉嫌風險較大的地方融資平臺貸款要多策并舉，迅速拿出化解風險的具體對策。

　　這次監(jiān)管部門對銀行的告誡重點在于地方融資平臺中涉及銀行貸款部分。根據(jù)去年審計署審計結(jié)果，在地方融資平臺負債17.9萬億元中，大約有銀行貸款10.1萬億元。地方政府融資平臺貸款正逐步進入還債高峰期，約37.5% 的貸款在2013 年至2015 年內(nèi)到期，即：今明兩年到期地方融資平臺貸款3.8萬億元。而地方融資平臺債務(wù)包括貸款主要是以土地出讓金收入為還款來源，即以土地為還款抵押的。地方政府性債務(wù)對土地出讓收入的依賴程度較高。審計署報告顯示，地方政府承諾以土地出讓收入償還的債務(wù)余額占其負有償還責任債務(wù)余額的37.23%。目前房價正在下跌，土地拍賣冷清，一些城市已經(jīng)出現(xiàn)低價甚至流拍現(xiàn)象。已經(jīng)直接威脅到地方融資平臺貸款安全，平臺貸風險已經(jīng)顯露出來。一些地方平臺到期貸款開始玩起“拖字訣”，要么借新還舊，要么進行展期。這將把平臺貸款的小風險拖成大風險，最終釀成大禍。

　　更加值得警惕的是，一些銀行包括個別監(jiān)管部門對地方融資平臺貸款風險認識不足，以總體風險可控而盲目樂觀、自我陶醉，低估地方政府的負債規(guī)模，高估地方政府的償債能力，盲目提供融資。這是極其危險的。

　　除了地方融資平臺貸款以外，地價房價下降對銀行貸款安全造成威脅的還有幾個方面：銀行自身的房貸風險。央行最新數(shù)據(jù)顯示，3月末，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額3.78萬億元。地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.12萬億元。個人購房貸款余額10.29萬億元。保障性住房開發(fā)貸款余額7783億元。四項合計，截止目前房地產(chǎn)貸款總額為15.97萬億元。這里面最大的風險在于房產(chǎn)開發(fā)貸的3.78萬億和地產(chǎn)開發(fā)貸的1.12萬億元，兩項合計4.9萬億元。地價房價下降對這部分貸款安全構(gòu)成直接危險。在10.29萬億元的個人購房貸款中風險點在于多套房的投資投機性貸款斷供風險。

　　房地產(chǎn)信托以及信托產(chǎn)品兌付危機牽扯到銀行資金的風險。有研究報告指出，2014年的到期信托量大約為5.3萬億元，較2013年增幅超過5成。海通證券此前報告稱，2014年房地產(chǎn)信托到期量約為6335億元。信托許多產(chǎn)品都與銀行有著千絲萬縷的聯(lián)系。一些房地產(chǎn)信托產(chǎn)品就是銀行為了逃避信貸監(jiān)管政策而借道信托平臺的，其本身就是銀行的信貸資金。房地產(chǎn)下行直接對信托產(chǎn)品和銀行信貸資金帶來風險。同時，銀行同業(yè)業(yè)務(wù)中的信托受益權(quán)返售業(yè)務(wù)，大多都進入到了房地產(chǎn)領(lǐng)域，這部分資金歸根結(jié)底還是銀行的。隨著房價、地價走低，風險已經(jīng)裸露出來。通過信托平臺流向房地產(chǎn)的信貸資金是銀行貸款風險點之一。

　　擔保圈貸款風險已經(jīng)成為銀行貸款風險高發(fā)之一。其中包括房地產(chǎn)企業(yè)給擔保或者其他企業(yè)給房地產(chǎn)企業(yè)擔保的貸款。特別是一些沒有實力的融資性擔保公司給房企擔保的貸款風險暴露較為嚴重。擔保圈亂象已經(jīng)使得銀行貸款遭殃。

　　商業(yè)銀行必須按照監(jiān)管部門要求，控制信貸總量。在經(jīng)濟下行壓力增大，房地產(chǎn)行業(yè)風險凸現(xiàn)情況下，要嚴把新增貸款準入標準，對平臺貸款應該停止發(fā)放。立即對貸款風險進行摸底排查，落實平臺貸款到期還款責任，落實擔保等第二第三保證責任，落實具體還款日期等。有必要對風險較大的房地產(chǎn)貸款對象要求其增加抵押質(zhì)押保證。

　　要對房地產(chǎn)貸款進行壓力測試。劃分房價下跌10%、30%、50%、60%等檔次進行壓力測試，看其房貸不良貸款上升的程度如何 擊穿銀行承受貸款風險的底線在哪里?科學設(shè)定房貸風險的“警戒線”。做好預警預測，以便未雨綢繆提前謀劃對策。