此前的制度紅利在迅速消退，回歸信托本質(zhì)是信托業(yè)不得不走的一著棋
這一塊的資金缺口在70%左右，而通過土地流轉(zhuǎn)信托，它們也可以解決融資問題。另外，土地流轉(zhuǎn)信托包含了兩個部分，一部分是圍繞土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，一部分是圍繞農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)公司的融資 。
在銀信合作和房地產(chǎn)信托之后，或許土地流轉(zhuǎn)信托會成為信托公司搶占的第三個戰(zhàn)場。
10月中信信托與安徽省宿州市埇橋區(qū)政府合作正式成立了國內(nèi)第一只土地流轉(zhuǎn)信托計劃之后，國內(nèi)陸續(xù)有多家信托公司表示希望布局土地流轉(zhuǎn)信托這一全新市場。
?信托走進土地流轉(zhuǎn)
信托介入農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)與之前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式最大的不同，就是在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的過程中引入信托公司。
“中信·農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)集合信托計劃 1301期”是中信信托與安徽省宿州市埇橋區(qū)政府合作的項目。產(chǎn)品的持續(xù)期限為12年，涉及集體用地超5400畝。中信信托是目前在土地流轉(zhuǎn)領(lǐng)域產(chǎn)品設(shè)計最成熟的公司。
早在三年以前，中信信托董事長蒲堅就開始研究土地流轉(zhuǎn)信托模式，還著有《解放土地——新一輪土地信托化改革》一書，在他的主導(dǎo)下，中信信托開了土地流轉(zhuǎn)信托的先河。
信托的介入讓農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)更加規(guī)范和高效。之前農(nóng)村土地雖然也有流轉(zhuǎn)，不過一些問題始終難以解決。
此前土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)，在這幾種土地流轉(zhuǎn)形式中主要涉及農(nóng)戶、農(nóng)業(yè)企業(yè)或者農(nóng)業(yè)大戶兩個角色。政府盡管成立了土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，但是只能做些信息服務(wù)。由于信息不對稱，企業(yè)擔(dān)心農(nóng)戶違約，而農(nóng)戶又對企業(yè)不信任，企業(yè)還要聯(lián)系多戶農(nóng)戶。這種流轉(zhuǎn)形式并不正規(guī)，甚至還有很大比例是口頭約定土地流轉(zhuǎn)，沒有正規(guī)合同。
土地流轉(zhuǎn)信托則解決了這些問題，首先，以契約形式規(guī)范了土地流轉(zhuǎn)的形式，明晰了法律關(guān)系；第二，保障了農(nóng)戶、農(nóng)業(yè)企業(yè)等多方參與方的利益。第三，重新整合了農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)，使得土地資源的開發(fā)效率提高，項目整合能力變強，使得土地的集約化經(jīng)營變得可能。
土地流轉(zhuǎn)信托通常是將農(nóng)用地的土地承包經(jīng)營權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)以及宅基地使用權(quán)等農(nóng)村土地使用權(quán)作為信托財產(chǎn)，委托給信托公司進行經(jīng)營管理，并實現(xiàn)土地受益權(quán)的標準化和憑證化，農(nóng)民可以憑證定期領(lǐng)取收益，其目的是實現(xiàn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。
例如，在“中信·農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)集合信托計劃 1301期”，就是把農(nóng)民的土地使用權(quán)委托給中信信托，中信信托把土地委托給安徽帝元現(xiàn)代農(nóng)業(yè)投資有限公司對土地進行整理、出租、運作，實現(xiàn)土地增值，而農(nóng)民也可以從中取得收益。
“在不改變土地所有權(quán)和承包經(jīng)營權(quán)的基礎(chǔ)上，完善農(nóng)村土地所有制，構(gòu)建土地看護人制度，實現(xiàn)農(nóng)村土地的可持續(xù)利用，農(nóng)民能分享市場化的成果。”中信信托董事長助理周萍告訴第一財經(jīng)日報《財商》記者。
農(nóng)戶、產(chǎn)業(yè)公司和信托公司三方取益
總而言之，土地流轉(zhuǎn)信托就是在保持原有權(quán)利不變的情況下，由農(nóng)業(yè)公司負責(zé)統(tǒng)一經(jīng)營，農(nóng)戶、農(nóng)業(yè)公司和信托公司三方都可以從中取得收益。
農(nóng)村土地制度的僵化亟待改革，而信托財產(chǎn)隔離的制度正好有助于實現(xiàn)土地歸集，有利于實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，并推進城鎮(zhèn)化的進程。
“比如同樣一塊地，按照原先的種植方法種植水稻，利潤十分有限，而如果我們發(fā)現(xiàn)它適合種植葡萄，那么就找到適合的農(nóng)業(yè)公司集中運營，還可以開發(fā)下游的產(chǎn)業(yè)鏈，做成葡萄酒，那么這塊土地產(chǎn)生的經(jīng)濟效益就大幅提升了。所以土地流轉(zhuǎn)信托能夠全面提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率，這樣農(nóng)民也可以更大程度地分享現(xiàn)代農(nóng)業(yè)帶來的收益。”周萍告訴記者。
在“中信·農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)集合信托計劃 1301期”中，涉及農(nóng)戶、政府，中信信托，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)公司四個關(guān)鍵人。農(nóng)戶、中信信托、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)公司都能夠從中取得收益。
首先，農(nóng)戶持有的每一畝土地承包經(jīng)營權(quán)對應(yīng)一萬份信托單位，每年按照信托單位份額取得收益。而農(nóng)民的收益包括三個方面，一塊是基本的租金收入；一塊是土地經(jīng)營取得的超額利潤，他們可以取得土地增值利潤的70%；第三部分是農(nóng)民參與土地流轉(zhuǎn)信托之后，解放了農(nóng)民的勞動力，他還可以通過打工取得一部分打工收入。
“基本地租收入，信托計劃是按照1畝地每年1000斤國標三等小麥的價格界定。這個價格其實是根據(jù)每年小麥市價波動的，也體現(xiàn)了對農(nóng)民利益的保障。”周萍告訴記者。
對于信托公司來說，可以取得土地經(jīng)營增值中的收入分成。“其實相當于信托公司參與到了目前最朝陽的產(chǎn)業(yè)——現(xiàn)代農(nóng)業(yè)中來。我們本身也非?？春眠@一塊的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。”周萍告訴記者。
?對于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)公司，農(nóng)民的地租是其需要付出的成本，但是它也可以取得土地經(jīng)營增值的部分收入。不僅如此，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)公司還可以通過信托計劃獲得融資。
“對于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)公司來說，他們過去取得貸款是非常困難的，他們的資產(chǎn)主要是農(nóng)作物等土地附著物，但是這些資產(chǎn)不能作為抵押資產(chǎn)，所以對農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)公司來說，融資是一大難題。經(jīng)過我們的測算，這一塊的資金缺口在70%左右，而通過土地流轉(zhuǎn)信托，它們也可以解決融資問題。另外，因為中信集團的旗下平臺公司本來就有從事農(nóng)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的，我們還可以提供信息和技術(shù)方面的支持。”周萍告訴記者。
也就是說，土地流轉(zhuǎn)信托包含了兩個部分，一部分是圍繞土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，一部分是圍繞農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)公司的融資。至于后者，又包括資金需求方——農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)公司和出資方。
中信信托方面表示，具體有哪些資金方來參與土地流轉(zhuǎn)信托尚未確定。此前有財經(jīng)媒體報道稱，中信信托目前并沒有考慮公開募集資金。
挑戰(zhàn)在于沒有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)驗和不夠草根
大資管時代，券商、基金等其他金融機構(gòu)已經(jīng)在步步搶奪信托公司原有業(yè)務(wù)。信托公司此前的制度紅利在迅速消退。可以說，回到信托本質(zhì)本身是信托業(yè)不得不走的一著棋。
而農(nóng)村土地市場顯然是一塊未經(jīng)開墾的處女地。“一旦政策放開，土地真正流轉(zhuǎn)開來，市場需求量巨大。”土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)商土流網(wǎng)CEO伍勇說。伍勇預(yù)測農(nóng)村土地市場至少有100萬億的總規(guī)模。
然而，在少數(shù)信托公司試水土地流轉(zhuǎn)信托之后，絕大多數(shù)的信托公司其實還沒有完全跟上行業(yè)的新步伐。
在伍勇看來，信托公司從事農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)最大的挑戰(zhàn)在于其沒有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)驗和“不夠草根”。
信托公司本身以盈利為目的，而農(nóng)業(yè)項目周期長、回報低等特點，會讓之前從未介入過這一市場的信托公司望而卻步。例如，中信信托這次推出的信托計劃周期就長達12年之久。所以相當多的信托公司目前還處于市場調(diào)研階段，付出實際行動者少之又少。
蒲堅日前接受媒體采訪時表示，服務(wù)商可能出現(xiàn)天災(zāi)影響土地的產(chǎn)值大幅下滑，引入的經(jīng)營方突然去世甚至惡意跑路等經(jīng)營風(fēng)險，信托公司只有研究出屏蔽這些風(fēng)險的方法，信托流轉(zhuǎn)的模式才能成為一種普遍的、為人所接受的模式。
