內(nèi)幕消息提前傳出，因認(rèn)購金額過千億而有望沖擊年度千億銷售額，威脅恒大取而代之闖入全國房企銷售前三……各種傳言不絕于耳。

　　所有的市場躁動(dòng)，源于十一長假尚未結(jié)束時(shí)，碧桂園員工收到總裁莫斌的一條激勵(lì)短信，其中提到，彼時(shí)公司的認(rèn)購金額實(shí)現(xiàn)超千億。

　　相比2012年全年碧桂園實(shí)現(xiàn)475億元的合同銷售額，這的確足夠令所有質(zhì)疑者、期待者、旁觀者側(cè)目。

　　多位業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，按照今年為止碧桂園的銷售進(jìn)程而言，千億銷售額并非不可實(shí)現(xiàn)，但各方面因素考慮，保守估計(jì)其至少可以在年末實(shí)現(xiàn)800億元的簽約銷售額。

　　從全民營銷創(chuàng)新，到開盤周期半年左右，截至第三季度，公告顯示碧桂園已完成年初提出的年度銷售額620億元目標(biāo)，達(dá)到了合約銷售金額647億元，同比去年翻番。

　　如今，關(guān)于這位“千億新星”的疑惑、期待尚未散去，業(yè)內(nèi)對于碧桂園今年的爆發(fā)性發(fā)展，更多的關(guān)注則在于其銷售業(yè)績的持續(xù)性，以及在廣東省外發(fā)展模式的可延續(xù)性。

　　消息直指千億銷售認(rèn)購金

　　國慶假期之后的第二個(gè)交易日，碧桂園在上午的停牌結(jié)束之后，股價(jià)直線上揚(yáng)，創(chuàng)下2009年至今的最高股價(jià)5.66港元。相比于在10月7日最低點(diǎn)探至5.05港元，市值提升112.59億港元。

　　該上升趨勢從10月7日開始，持續(xù)到10月9日，期間浮動(dòng)金額達(dá)到約0.68港元。

　　股價(jià)大漲的根源，在于此前由媒體曝出的，碧桂園內(nèi)部員工收到的來自總裁莫斌的一條短信。

　　根據(jù)此前香港信報(bào)獲取的消息顯示，莫斌發(fā)出的內(nèi)容字字令人振奮鼓舞。

　　其中涉及四項(xiàng)內(nèi)容：集團(tuán)認(rèn)購金額達(dá)到1095億元；蘭州項(xiàng)目開盤當(dāng)天銷售50億元；整個(gè)國慶可創(chuàng)造銷售200億元的紀(jì)錄；馬來西亞項(xiàng)目認(rèn)購達(dá)93.8億元，已成為馬來西亞最大地產(chǎn)商。

　　也正是這則并未事先通過在聯(lián)交所發(fā)布公告的信息，攪動(dòng)了整個(gè)地產(chǎn)市場的波瀾。

　　有業(yè)內(nèi)人士特別指出，在9月30日，碧桂園大股東楊惠妍花費(fèi)2800萬元，增持公司570萬股，持股量增至57.99%。如此算來，這個(gè)從佛山走出來的家族集團(tuán)，身價(jià)又高了一些。

　　在市場上關(guān)于碧桂園的銷售業(yè)績之謎的探討尚未塵埃落定之時(shí)，其于10月8日上午宣布停牌，下午復(fù)牌的同時(shí)，亦公開了一份與此前“漂亮”的外衣落差略大的“里襯”。

　　澄清公告解釋道，此前公司總裁莫斌提到的千億認(rèn)購金額只屬初步數(shù)據(jù)。公告并欣然宣布截至今年第三季度位置，碧桂園共實(shí)現(xiàn)合同銷售額647億元人民幣。

　　關(guān)于市場對于碧桂園“信批違規(guī)”的質(zhì)疑，其回應(yīng)稱“公司將檢討內(nèi)部程序，確保所有員工對敏感和機(jī)密訊息的保密。”

　　對于其大股東涉嫌“”的質(zhì)疑，碧桂園表示公司掌門人楊惠妍、楊國強(qiáng)會(huì)持續(xù)增持公司股份，并沒有出售股份的意圖。

　　千億是浮云，保守800億

　　“千億”數(shù)據(jù)從何而來？又會(huì)否成真？

　　“從會(huì)計(jì)準(zhǔn)則角度看，你簽約了并且交付了，才算確認(rèn)收入。在此之前所有的定金，或者是雙方之間一些可退出的銷售合約，都會(huì)有一部分是可以取消的?？隙ú皇钦嬲匿N售，但是不好說是不是真正的訂單。”盛富資本與協(xié)縱國際總裁黃立沖解釋道，“另外，有時(shí)候老板在內(nèi)部鼓勵(lì)員工，通?？赡軙?huì)講一些比較大、比較虛的數(shù)字。”其亦表示了對千億數(shù)據(jù)的懷疑。

　　“千億的說法現(xiàn)在還沒法證實(shí)，應(yīng)該說，這只是市場的一個(gè)預(yù)期。”華東某港股券商分析師如是認(rèn)為。

　　公司中期業(yè)績報(bào)告顯示，碧桂園在上半年推出5個(gè)全新項(xiàng)目，期內(nèi)獲得33.7億元認(rèn)購金額。而莫斌此前在中期業(yè)績會(huì)上的表態(tài)，其于今年8-12月份將有17個(gè)新盤推出，并稱“有可能還會(huì)增多”。根據(jù)克爾瑞信息集團(tuán)此前統(tǒng)計(jì)表示，在今年下半年碧桂園可售貨源約為750萬平方米。

　　縱觀碧桂園歷史上的年度銷售業(yè)績，實(shí)際均算不上“華麗麗”?；仡?010年，其年度簽約銷售額為329億元，在2011、2012年亦僅維持在400億-500億元的區(qū)間之內(nèi)。第三季度已經(jīng)超額完成銷售目標(biāo)620億，且在廣東省外的項(xiàng)目收益情況可觀，在今年市場火熱的環(huán)境下，有研究機(jī)構(gòu)已然將其列為“千億新星”候選人。

　　有業(yè)內(nèi)人士感嘆，在碧桂園業(yè)內(nèi)“聞名”的“全民營銷”策略中，“傭金遠(yuǎn)高于同行，這樣的激勵(lì)機(jī)制下，就保證了銷售不會(huì)放緩。”上述人士補(bǔ)充道，碧桂園為了踐行莫斌提出的業(yè)績年增長速度平穩(wěn)在30%，或許并不會(huì)選擇在今年“破千”。

　　“過千億也是有可能的，我保守估計(jì)他們今年銷售額是800億。”克而瑞信息集團(tuán)研究經(jīng)理朱一鳴表示，一般而言，從認(rèn)購到確認(rèn)收入需要8-9個(gè)月的時(shí)間，他按照碧桂園快周轉(zhuǎn)的策略和目前的銷售節(jié)奏做出了如上判斷。

　　廣東省外銷售持續(xù)性是最大挑戰(zhàn)

　　多名業(yè)內(nèi)人士反復(fù)強(qiáng)調(diào)，在是否突破千億銷售大關(guān)并不重要，問題的核心在于，碧桂園是否能夠保證銷售業(yè)績的持續(xù)性，尤其是其在廣東省外發(fā)展模式復(fù)制的可延續(xù)性。

　　不難發(fā)現(xiàn)，一度被業(yè)內(nèi)視為較難突破的一大難題——廣東省內(nèi)發(fā)家的地產(chǎn)公司如何實(shí)現(xiàn)全國范圍內(nèi)擴(kuò)張，也正在逐漸被碧桂園摸索出解決路徑。

　　中期報(bào)告顯示，報(bào)告期內(nèi)，其在廣東省外的銷售貢獻(xiàn)由2008年的24%上升至今年中期的45%。

　　上述華東地區(qū)券商分析師表示，經(jīng)過此前碧桂園在內(nèi)蒙古地區(qū)、安徽省、沈陽等地的失敗經(jīng)驗(yàn)，如今的碧桂園，開始調(diào)整區(qū)域策略，注重選擇與廣東省內(nèi)區(qū)域適應(yīng)度更高的地區(qū)進(jìn)行模式復(fù)制。但應(yīng)注意的是，“像他們今年在蘭州的項(xiàng)目一口氣銷售50個(gè)億的情況，要想再在蘭州這樣的城市出現(xiàn)，應(yīng)該是比較難的。”某港股地產(chǎn)分析員表示。

　　 “他們今年在馬來西亞的銷售業(yè)績確實(shí)超出了市場預(yù)期很多，但是在馬來西亞的銷售速度會(huì)慢于國內(nèi)，關(guān)鍵要看他們怎么推動(dòng)。”香港某券商分析師解釋道。