數(shù)據(jù)顯示，截至6月25日，滬深兩市共有23家上市房企披露了中報(bào)業(yè)績預(yù)告，預(yù)計(jì)上半年凈利潤同比增長的房企僅有8家。如果按照上述房企公布的業(yè)績變動(dòng)中值估算，在剔除不可比因素后，這些公司上半年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)的整體凈利潤較去年同期下降約30%。盡管大部分房企還并未公布上半年預(yù)告，但“窺一斑而知全豹”，今年上半年房企的整體業(yè)績?cè)鏊賹⒚媾R較大壓力。

　　結(jié)算項(xiàng)目減少、結(jié)算收入下降，成為不少房企上半年“報(bào)憂”的主要原因。以濱江集團(tuán)為例，公司一季度實(shí)現(xiàn)凈利潤3.67億元，同比增長147%，但公司卻預(yù)計(jì)上半年凈利潤同比將下降40%-60%。對(duì)于中報(bào)業(yè)績“變臉”的原因，濱江集團(tuán)歸咎于交付項(xiàng)目減少，導(dǎo)致結(jié)算收入下降。報(bào)告期內(nèi)，公司僅有城市之星單身公寓結(jié)轉(zhuǎn)以及金色黎明一期、衢州春江月等尾盤交付。

　　上半年樓市風(fēng)云突變，不少房企實(shí)際銷售情況遠(yuǎn)低于年初預(yù)期。統(tǒng)計(jì)顯示，在已經(jīng)披露前五月銷售數(shù)據(jù)的35家房企中，有22家的實(shí)際銷售額尚不足年初計(jì)劃的30%。

　　正是由于房地產(chǎn)結(jié)算的特殊性，使開發(fā)商當(dāng)期銷售額與真實(shí)結(jié)算額存在“時(shí)間差”。“按照會(huì)計(jì)核算的規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入轉(zhuǎn)為結(jié)算收入，需要滿足項(xiàng)目竣工、驗(yàn)收、備案、入伙等一系列條件。”一位上市房企的負(fù)責(zé)人告訴中國證券報(bào)記者，有時(shí)項(xiàng)目雖然竣工，但是配套建設(shè)沒有完工交付，也不具備結(jié)算條件。

　　“每家房企的工期和結(jié)算期不同，造成全年業(yè)績分配不均衡。”一位房地產(chǎn)券商分析師表示，不少房企去年年底未結(jié)算的項(xiàng)目在今年上半年結(jié)算，因此上半年市場低迷導(dǎo)致銷售額下降，并不能在中報(bào)中馬上體現(xiàn)，但會(huì)影響到房企未來業(yè)績釋放的能力。

　　 “多數(shù)房企去年高價(jià)拿地，今年房價(jià)下行，使得行業(yè)銷售利潤率呈下滑態(tài)勢(shì)。由于結(jié)算滯后于銷售，目前大多數(shù)城市房價(jià)的調(diào)整將反映到未來地產(chǎn)公司毛利率水平變化中。”該分析師直言。

　　事實(shí)上，從盈利能力來看，自去年年底以來，上市房企的整體毛利率水平已經(jīng)出現(xiàn)同比下滑。統(tǒng)計(jì)顯示，2013年年報(bào)上市房企整體毛利率為33.7%，同比下降3.8個(gè)百分點(diǎn)。今年一季度，上市房企毛利率為35.5%，同比下降2.5個(gè)百分點(diǎn)。安信證券就認(rèn)為，由于2013年房價(jià)漲幅遠(yuǎn)低于地價(jià)，毛利率未來將繼續(xù)探底。

　　成交低迷樓市步入調(diào)整期

? ?　　如果說年初市場對(duì)于樓市走向還有爭議的話，那么如今“樓市已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期”的觀點(diǎn)得到業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)可。萬科董事會(huì)主席王石甚至預(yù)計(jì)“未來二至四年仍處調(diào)整期”。低迷的成交量便成為最直接的證明。

　　中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，截至6月25日，2014年上半年北京市商品房簽約面積為267.54萬平方米(剔除保障房)，總成交額為714億元。成交額同比下降超過30%，成交面積則創(chuàng)下歷史最低紀(jì)錄，甚至較2008年金融危機(jī)時(shí)仍下降近四成。

　　一線城市自3月以來的銷售量已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)下滑，五六月份傳統(tǒng)銷售旺季全面遇冷，住宅銷售均價(jià)也明顯下調(diào)。中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，北京市3月商品住宅銷售套數(shù)為7610套，4、5月則出現(xiàn)連續(xù)下跌，分別跌至5179套和5043套。銷售均價(jià)也從3月份的24037元/平方米，下降至5月份的21688元/平方米，下降幅度已接近10%。廣州、深圳的樓市成交量自3月后也出現(xiàn)下滑，成交套數(shù)減少5%以上，而這一趨勢(shì)在6月份仍未得到緩解。

　　由于信貸依舊緊張，樓市成交量不斷下滑已引發(fā)市場預(yù)期的改變。特別是受到貸款影響最大的二手房，價(jià)格開始連續(xù)陰跌。統(tǒng)計(jì)顯示，北京市二手房價(jià)格已從去年12月以來連續(xù)下調(diào)6個(gè)月。

　　 “我們的掛牌房源價(jià)格都有不同程度下調(diào)。”北京南三環(huán)外一家房產(chǎn)中介經(jīng)理告訴中國證券報(bào)記者，他們剛剛賣出一套位于公益西橋附近的二手房，成交價(jià)格算下來約每平米3.4萬元。而在去年高點(diǎn)時(shí)，這一帶房源曾賣到每平米4萬元。

　　伴隨成交量下滑，庫存高企已成為擺在開發(fā)商面前無法回避的問題。5月底時(shí)上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量同比增長20%，庫存創(chuàng)下歷史新高。如今，這一庫存水平仍在不斷刷新。僅從北京地區(qū)來看，目前的住宅期房和現(xiàn)房庫存合計(jì)已經(jīng)超過8萬套，這也是自2013年1月后再次回到8萬套以上的水平。

　　資金承壓地方政策漸微調(diào)

　　在完成銷售目標(biāo)、消化庫存規(guī)模、緩解資金壓力的多重影響下，房企正在通過平價(jià)或降價(jià)入市的方式加快走量。

　　亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，7月北京將有36個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃開盤，其中包括12個(gè)純新盤以及24個(gè)老項(xiàng)目后期。樓市供應(yīng)自3月以來大幅增加，北京月度開盤項(xiàng)目數(shù)量已連續(xù)5個(gè)月超過30個(gè)。就此計(jì)算，3月到7月市場總開盤量與去年同期相比已經(jīng)上漲近六成。

　　與年初時(shí)開發(fā)商返點(diǎn)、抵扣等“遮遮掩掩”的促銷方式不同，如今不少項(xiàng)目直接以降價(jià)方式入市。北京通州區(qū)某樓盤，5月中旬入市時(shí)項(xiàng)目均價(jià)為24000元/平方米，而7月將入市的樓棟整體報(bào)價(jià)已調(diào)至23000元/平方米，萬科等開發(fā)商也以低于預(yù)期價(jià)格推出項(xiàng)目入市。

?　　 “目前已經(jīng)基本確立全國房價(jià)加速下行的趨勢(shì)。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，在年度銷售業(yè)績、信貸持續(xù)緊縮以及現(xiàn)金流等因素的影響下，開發(fā)商紛紛采取“加快出貨、現(xiàn)金為王”的高周轉(zhuǎn)策略，但低迷的市場前景無疑進(jìn)一步加劇了房企資金鏈緊張的格局。

　　事實(shí)上，資金緊張已經(jīng)是懸在房企頭上的利刃。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，2014年將有超過6000億元的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品到期，今年7、8月份或?qū)⒂瓉硪徊▋陡陡叻濉?/div>