? ? ?在松綁住房限購(gòu)政策效果不彰情況下，地方政府救市壓力向住房限貸政策松綁轉(zhuǎn)移。近期，又有市場(chǎng)傳聞銀行房貸新政或明確下限七折利率。且不論傳聞是否有出處，就松綁個(gè)人住房貸款政策刺激樓市需求以阻止樓市回調(diào)而言，本身就存在邏輯悖論。

? ? ?放松限購(gòu)政策

? ? ?成效不明顯

? ? ?若房地產(chǎn)調(diào)控政策不能取得預(yù)期成效，反而會(huì)強(qiáng)化市場(chǎng)運(yùn)行軌跡。從2003年中央銀行的“121號(hào)文件”到2013年初的新國(guó)五條，10年期間有9年在國(guó)家層面出臺(tái)了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，特別是在調(diào)控后期啟用住房限購(gòu)、住房限貸的行政控制措施，以阻止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，但實(shí)際政策成效并不盡如人意，房?jī)r(jià)依然跳躍式上漲。究其原因在于，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)需求加快釋放，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。與此同時(shí)，政府有形之手對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律的認(rèn)識(shí)逐步深化，政策重心與房地產(chǎn)市場(chǎng)主要矛盾有偏差，加上穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的政策取向，房地產(chǎn)調(diào)控政策并不足以改變市場(chǎng)運(yùn)行大勢(shì)，反而成為強(qiáng)化市場(chǎng)運(yùn)行既定軌跡的助推器。每一次房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后的市場(chǎng)觀望到報(bào)復(fù)性反彈，從根本上強(qiáng)化了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

? ? ?為阻止樓市過(guò)度回調(diào)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，與抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲時(shí)也有異曲同工之妙的作用。上半年，部分地方政府開始有意放松住房限購(gòu)政策，隨后大多數(shù)城市相繼跟進(jìn)，但政策松綁后成效并不明顯。2014年1-8月，全國(guó)商品房銷售面積同比下降8.3%，降幅比1-7月份擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。8月份，我國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)幾近全部環(huán)比下跌，比6月份形勢(shì)更加嚴(yán)峻。這一情況表明，在住房限購(gòu)政策松綁未能取得預(yù)期成效時(shí)，反而強(qiáng)化了市場(chǎng)回落的預(yù)期，增加樓市調(diào)整的壓力。同樣，如果住房限貸政策松綁也未能取得預(yù)期成效，那么樓市調(diào)整的幅度可能會(huì)更大。

? ? ?放松房貸難阻樓市回調(diào)

? ? ?個(gè)人住房貸款政策放松也難以阻止樓市回調(diào)大勢(shì)。從市場(chǎng)潛在需求談?wù)摌鞘邪l(fā)展前景缺乏嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目茖W(xué)論證。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展已經(jīng)支撐起過(guò)去長(zhǎng)達(dá)10年之久的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，也滿足了大多數(shù)人的居住需求。未來(lái)城鎮(zhèn)化率推進(jìn)，農(nóng)民入城，舊房重置，都需要房地產(chǎn)業(yè)增加供應(yīng)。但從目前宏觀經(jīng)濟(jì)金融層面看，已經(jīng)不支持房?jī)r(jià)上漲。這主要是因?yàn)?，我?guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增速換擋，經(jīng)濟(jì)增速下降，不僅限制了房?jī)r(jià)上漲幅度，也約束貨幣供應(yīng)量低速擴(kuò)張。去年第四季度以來(lái)的市場(chǎng)調(diào)整，是在房地產(chǎn)政策真空期市場(chǎng)力量自發(fā)作用的結(jié)果，實(shí)際上是對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)度偏離的矯正。

? ? ?目前我國(guó)多數(shù)城市房?jī)r(jià)還沒(méi)落入需要個(gè)人住房貸款支持購(gòu)房需求的空間。分析市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)不難發(fā)現(xiàn)，我國(guó)中高收入人群大多擁有住房，低收入人群需要保障性住房支持，中低收入人群對(duì)房?jī)r(jià)敏感度極高。就當(dāng)前多數(shù)城市房?jī)r(jià)的調(diào)整幅度看，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到中低收入人群的購(gòu)房?jī)r(jià)格區(qū)間。這樣一來(lái)，即使商業(yè)銀行放松了住房限貸政策，也無(wú)法有效刺激真正需要購(gòu)房的中低收入人群需求。而且就商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)而言，中低收入人群個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)最高，按照價(jià)格覆蓋風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)原則，恐怕七折利率更應(yīng)是政策性銀行業(yè)務(wù)，而非純粹的商業(yè)性經(jīng)營(yíng)。

? ? ?當(dāng)然，貸款利率下降或其他限制取消，可能會(huì)刺激中高收入人群的改善性住房需求，有助于市場(chǎng)需求釋放。但需求釋放應(yīng)屬于一次性，當(dāng)改善性需求釋放后，樓市因?yàn)槿狈Τ掷m(xù)的需求動(dòng)力而加快回落。

? ? ?降價(jià)是去庫(kù)存最好手段

? ? ?拯救樓市的各種努力存在自身無(wú)法解決的悖論。由于住房限購(gòu)、住房限貸政策松綁后只能是刺激中高收入人群的改善性需求或投資需求釋放，而這些人群的置業(yè)需求前提是房?jī)r(jià)能夠保值增值。這樣一來(lái)就存在邏輯上的矛盾。也就是說(shuō)，如果拯救樓市政策有成效，那么房?jī)r(jià)必須要上漲。如果房?jī)r(jià)已上漲，那么就不需要救市政策。同樣，如果拯救樓市政策無(wú)成效，那么房?jī)r(jià)必然要下跌。如果房?jī)r(jià)要下跌，那么救市努力也枉然。這里不妨也借用股市上漲的基本原理，如果市場(chǎng)上股票籌碼很集中，那么股票必然會(huì)是無(wú)量上漲。如果股市成交量急劇放大，那么往往是見頂回落的前兆。樓市也是如此，如果明明知道未來(lái)房?jī)r(jià)不會(huì)上漲或漲幅過(guò)低，那么還有哪一個(gè)人因?yàn)樾刨J政策優(yōu)惠愿意去購(gòu)房呢？除非是真正的剛需。就當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析，所謂的住房剛需的絕大多數(shù)應(yīng)納入保障性住房的范疇。

? ? ?降價(jià)是最好的去庫(kù)存手段。從最近幾年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)性看，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的綁架已經(jīng)到了令人深思的地步。面對(duì)樓市調(diào)整，我國(guó)相當(dāng)部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不是選擇降低價(jià)格促進(jìn)銷售，加快資金回籠，而是期待政府出臺(tái)強(qiáng)力的救市或刺激政策，實(shí)際上與維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定運(yùn)行的政策目標(biāo)是南轅北轍，反而會(huì)加劇國(guó)民經(jīng)濟(jì)的矛盾。就目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況而言，連房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都對(duì)市場(chǎng)前景悲觀時(shí)，很難指望有多少人愿意幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)去庫(kù)存，高位接盤，并延緩樓市下跌。這分明是“請(qǐng)君入甕”的把戲。上半年限購(gòu)政策松綁后的絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)加快回調(diào)，已經(jīng)充分證明了市場(chǎng)調(diào)整的威力。降價(jià)去庫(kù)存，可以在新的均衡下形成市場(chǎng)新的預(yù)期，而資產(chǎn)價(jià)格重新調(diào)整也是社會(huì)財(cái)富的再次分配。從維護(hù)社會(huì)公平的角度說(shuō)，富人房產(chǎn)縮水，也就意味著窮人的轉(zhuǎn)移收入上升。

? ? ?因此，不能過(guò)于指望個(gè)人房貸政策放寬后我國(guó)樓市會(huì)有明顯復(fù)蘇，只要市場(chǎng)運(yùn)行趨勢(shì)未改，我國(guó)樓市仍應(yīng)回歸既定調(diào)整軌道。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)釋放不是壞事情，如果一直捂著，那么反而風(fēng)險(xiǎn)更大，破滅的可能性更大，危害更大。地方政府也不要過(guò)于指望從救市可以獲得經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)從根本上說(shuō)，降低對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依賴度才是穩(wěn)定地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的邏輯起點(diǎn)。