原標(biāo)題：樓市新政致改善性需求萎縮 京二手房交易減八成
　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》綜合報道，最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，新一輪樓市調(diào)控效果開始顯現(xiàn)。在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，著力最多的是對二手房交易的調(diào)控，伴隨各地開始從嚴(yán)征收20%房產(chǎn)交易差額個人所得稅，很多業(yè)界人士認(rèn)為，這對新房市場可能是一個利好。但各地出臺細(xì)則之后的十天來看，這一判斷并未應(yīng)驗。
　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至4月11日，4月份54城市新建住宅成交951萬平方米，環(huán)比3月同期下跌3.5%，較3月全月的成交均值下降12%。
　　中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉分析說，雖然各地“國五條”細(xì)則力度不一樣，但是一線城市從目前影響來看，新建住宅市場受到的影響甚至超過二手房市場。主要的一線城市和部分二線城市都在限制新建住宅的預(yù)售價格上從重從嚴(yán)，導(dǎo)致短期內(nèi)預(yù)售項目明顯減少。
　　“相比新政前樓市全面火熱。4月份樓市除了不受政策影響的剛需項目依然火熱外，其他的改善型需求都受到不同力度的影響。”張大偉說道。相比3月份，各地售價均出現(xiàn)了漲幅放緩，南京(樓盤)等城市逐漸推出限價房平抑房價。目前來看本輪調(diào)控影響非常不均衡，一線城市明顯有出現(xiàn)倒春寒的可能性，二線城市目前來看可能會繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。
　　張大偉分析說，因為目前二手房市場活躍的城市主要為一二線發(fā)達(dá)市場，在這些城市中，改善型需求已成為市場主力。通常這些購房者都需要通過賣舊換新來實現(xiàn)住房升級，而二手交易成本上升，會影響到這部分需求的釋放。
　　“同時，目前各地二手房市場主要集中在中心城區(qū)，而新房供應(yīng)則集中在郊區(qū)，兩者之間并沒有完全的替代關(guān)系。”張大偉進(jìn)一步說道。
　　北京(樓盤)是房價調(diào)控的標(biāo)桿城市，中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：4月8日北京恢復(fù)網(wǎng)簽近一周以來，合計網(wǎng)簽套數(shù)僅1709套，而且這還包含了在網(wǎng)簽暫停期間積壓的網(wǎng)簽量，1709套的網(wǎng)簽量甚至低于3月份單日的簽約量。
　　在3月份創(chuàng)造月網(wǎng)簽43780套的歷史最高紀(jì)錄后，北京二手房市場明顯進(jìn)入了低谷，相比3月份日均成交1412套，4月份網(wǎng)簽恢復(fù)后的成交量跌幅高達(dá)8成。
　　在房價方面，張大偉稱，目前來看有個稅影響的房源，買賣雙方基本停滯報價；個稅影響比較小的房源，雖然房主認(rèn)為本身房源稀缺意愿提高報價，但購房者目前來看并不接受。
　　鏈家市場研究部數(shù)據(jù)顯示，新政后首周90平方米的小戶型成交占比達(dá)到74%，比3月份增加了約18個百分點。受此結(jié)構(gòu)性因素影響，4月首周二手住宅成交均價為26533元/平方米，比3月下降約3%。
　　張大偉介紹說，目前北京新建住宅預(yù)售證監(jiān)管非常嚴(yán)格，所有項目均不允許超過之前或者同區(qū)域價格。雖然新建住宅需求依然存在，但可售房源明顯減少，而且少數(shù)可售房源價格相比之前持平，也影響了二手房的價格。
　　中原地產(chǎn)判斷，如果監(jiān)管時間超過2個月，不僅要面臨客戶需求變化的影響，各家房企的資金壓力也將明顯加大，因此預(yù)期在1~2個月的市場博弈后，很可能出現(xiàn)部分項目加快預(yù)售。目前來看，房價3個月內(nèi)零上漲的可能性非常大，北京樓市調(diào)控的效果可以說將是全國最明顯的。