買(mǎi)房：15年后擁有房產(chǎn)

 

　　在設(shè)定了房產(chǎn)的價(jià)值之外，為了便于計(jì)算，分析師還假定打算解決住房問(wèn)題的該人士手上有20.4萬(wàn)元現(xiàn)金，而且每個(gè)月可以自由支配3606元的閑錢(qián)。如果直接向開(kāi)發(fā)商買(mǎi)房的話，購(gòu)房者需首付18萬(wàn)元，并辦理商業(yè)性貸款42萬(wàn)，分15年還清。依據(jù)現(xiàn)有的利率7.38%并優(yōu)惠15%計(jì)算，房貸的實(shí)際利率為6.273%，每月月供為3606元，15年利息總額為22.9萬(wàn)元。加上買(mǎi)入時(shí)支付的2%契稅和2%的物業(yè)維修基金(以多層住宅為例)，稅費(fèi)共要支出2.4萬(wàn)。

 

　　將上述費(fèi)用合計(jì)起來(lái)，買(mǎi)這套房子的成本包括現(xiàn)金20.4萬(wàn)(含首付18萬(wàn)、稅費(fèi)2.4萬(wàn))，每月投入3606元，15年后便是64.9萬(wàn)(相當(dāng)于貸款42萬(wàn)、利息22.9萬(wàn))。換言之，15年后，購(gòu)房者花了85.3萬(wàn)元擁有了一套住宅。

 

　　租房：15年后可擁資金76萬(wàn)

 

　　如果用同樣的資金來(lái)租同一套房產(chǎn)的話，為便于計(jì)算，將租房人手上的20.4萬(wàn)元用作儲(chǔ)蓄，并將每月3606元閑錢(qián)拆開(kāi)，假設(shè)月租金為1706元，剩下的1900元仍然用作儲(chǔ)蓄。其中，20.4萬(wàn)元用于15次1年期的定期存款，按復(fù)利算，新存款利率為3.33%，15年的利潤(rùn)為12.9萬(wàn)元。此外，每月1900元仍按銀行存款，按單利計(jì)算，取平均的利率3.33%，15年下來(lái)，實(shí)際上存款利息約為8.5萬(wàn)元。

 

　　歸結(jié)起來(lái)，租房者花費(fèi)的總資金仍為85.3萬(wàn)元不變，實(shí)際支出為每月房租1706元，15年后總額為30.7萬(wàn)元，而增加的利潤(rùn)為12.9萬(wàn)加8.5萬(wàn)等于21.4萬(wàn)。換言之，租房者在15年后的資產(chǎn)為85.3萬(wàn)-30.7萬(wàn)+21.4萬(wàn)=76萬(wàn)。

 

　　比較：房?jī)r(jià)大漲買(mǎi)房才劃算

 

　　分析師表示，在這個(gè)例子當(dāng)中，買(mǎi)房與租房的區(qū)別在于：當(dāng)投入同樣的資金，15年后買(mǎi)房者擁有了一套住房，而租房者則手握76萬(wàn)元，因此要比較的是這套當(dāng)年價(jià)值60萬(wàn)的房子是否增值至76萬(wàn)。按照總價(jià)60萬(wàn)元計(jì)算，該房產(chǎn)的單價(jià)為8571元；若按照76萬(wàn)元計(jì)算的話，單價(jià)必須達(dá)到10857元，也就是說(shuō)，只有每平方米的房?jī)r(jià)上漲了2286元，買(mǎi)房者與租房者才打了個(gè)“平手”；如果漲幅持平，則買(mǎi)房者不劃算；如果房?jī)r(jià)下跌，買(mǎi)房者虧得更多。

 

　　專業(yè)人士介紹說(shuō)，從房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看，一旦房?jī)r(jià)逼近萬(wàn)元關(guān)口時(shí)，價(jià)格的漲幅將日趨緩慢，南京房?jī)r(jià)大幅上漲的可能性也不大。值得一提的是，央行加息的“腳步”恐怕在年內(nèi)還要繼續(xù)，這樣一來(lái)，買(mǎi)房的成本還會(huì)不斷增加，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，租房也許更適合解決居住需求。

 

　　支招：什么人適合租房

 

　　適合租房的人群主要分為三類。

 

　　一是初入職場(chǎng)的年輕人，特別是剛畢業(yè)的大學(xué)生，他們經(jīng)濟(jì)能力不強(qiáng)，選擇租房尤其是合租比較劃算。

 

　　二是工作流動(dòng)性較大的人群，如果在工作尚未穩(wěn)定的時(shí)候買(mǎi)房，一旦工作調(diào)動(dòng)，出現(xiàn)單位與住所距離較遠(yuǎn)的情況，就會(huì)產(chǎn)生一筆不菲的交通成本支出。

 

　　三是收入不穩(wěn)定的人群，如果一味盲目貸款買(mǎi)房，一旦出現(xiàn)難以還貸的情況，房產(chǎn)甚至有可能被銀行沒(méi)收。比較而言，適合買(mǎi)商品房的人群相對(duì)應(yīng)該成熟一些，包括工作多年、經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的白領(lǐng)，還有些置業(yè)升級(jí)愿望強(qiáng)勁的購(gòu)房者，也可以賣(mài)掉舊房買(mǎi)新房，滿足對(duì)生活品位的追求。此外，準(zhǔn)備結(jié)婚的新人如果資金不足的話，城區(qū)內(nèi)的二手次新房則是不錯(cuò)的婚房選擇。?