馬來西亞房地產業(yè)

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馬來西亞穩(wěn)健的金融體系，助長房地產業(yè)
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2009年，馬來西亞放寬了對眾多外資銀行分行的限制，以求加快銀行業(yè)的整合，中國銀行和中國工商銀行相續(xù)取得了馬來西亞官方的批準。然而，外資銀行的網路擴張仍然受到限制，而政府推進銀行業(yè)自由化的主要目的在于提高本國銀行的經營效率。

分析：2006年，馬來西亞開始允許外資銀行建立4家新分行，由此結束了對外資銀行擴充網路的禁令。開設新分行的地點將受到約束，以保護國內銀行的市場份額。具體來說，外資銀行可以在一個中心城市設立一家分行，在小城鎮(zhèn)開設兩家分行，并在非城鎮(zhèn)中心開設另一家分行。

強化國內銀行

根據2001年金融業(yè)基本法，馬來西亞的銀行自由化原定于2007年[開 ]始實施。馬來西亞中央銀行并沒有解釋加快這一進程的原因。不過，央行顯然有意通過外國競爭來促使國內銀行提高經營效率，以便為2008年的進一步[開 ]放作準備。為了強化本國銀行，當局已經采取了多項措施：

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1.行業(yè)整合。2001年，政府把54家國內銀行和金融機構整合為10個集團。這些合并令國內銀行受益非淺。在各類業(yè)務的市場中，國內銀行過去佔有的份額只有65%-75%，如今已經明顯擴大了：

—-國內銀行佔有貸款總額的78%；

—-占住房貸款的68%；

—-占中小企業(yè)貸款的84%；

—-占商業(yè)貸款的78%。

政府要求今年進行銀行業(yè)整合的第二階段工作，目標是到2008年該行業(yè)[開 ]始無限制競爭之時，將國內銀行數量減少到6-8家。

2.伊斯蘭銀行業(yè)。去年5月，政府向3家外資伊斯蘭銀行發(fā)放了新的經營牌照，這些銀行由此獲準擴大分行網路。政府已經表示，不會為了使低效率的國內銀行免受外國沖擊，而繼續(xù)對其進行保護。

3.不良貸款。去年12月，國內銀行獲準出售了價值460億林吉特（約合120億美元）以上的不良貸款，以提高其信貸等級，并提高資本充足率。去年年底，國內銀行的不良貸款比率為6%，遠低于1997-1998年亞洲金融危機期間創(chuàng)下的13.6%的高峰。不過，央行希望國內銀行繼續(xù)改善財務狀況，使之能夠與強大的外資零售銀行業(yè)務相匹敵。

分行改革

外資銀行控制了馬來西亞銀行業(yè)總資產的33%，它們在分行改革中得益有限。其中一些銀行將利用獲得的機會[開 ]設新分行，另一些則會限制投資，并等待當局明確解釋關于改革的具體規(guī)定。外資銀行希望當局放寬對其持股的限制，并允許其涉足保險和投資銀行等其他金融業(yè)務。對于外資控股份額的限制以及雇傭非馬來職員的限制阻礙了外資銀行擴大業(yè)務范圍。

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先發(fā)優(yōu)勢

由于馬來西亞的金融市場非常有利于現(xiàn)有企業(yè)，因此外資銀行對于業(yè)務擴張非常謹慎。[開 ]展業(yè)務越早，在馬來西亞市場上的優(yōu)勢也就越大：

—-新加坡的聯(lián)合海外銀行擁有37家分行，分行數在外資銀行中位居第一。

—-英國滙豐銀行和標準渣打銀行分別擁有36家和31家分行；

—-新近進入馬來西亞的花旗銀行只有3家分行。

如果馬來西亞取消投資壁壘，那么市場中的先來者就會面臨更加激烈的外來競爭。因此推進國內銀行業(yè)整合是一項非常緊迫的任務。此外，高收入的城市市場將由國內銀行主宰，外資銀行的新設分行仍將被排除在外。國內銀行控制了支付系統(tǒng)，并更容易使用外設ATM機，這是它們的優(yōu)勢所在。而大多數外資銀行只有權使用行內的ATM機，而且許多都沒有被納入國家支付網路。

提高競爭力

在這種市場環(huán)境下，國內銀行的當務之急是增強在同等條件下與外資銀行競爭的實力。

目前，評級機構穆迪將馬來西亞的金融業(yè)透明度列為全球第15位，在東南亞僅次于新加坡。不過，外國投資者認為，馬來西亞需要實行更嚴格的問責制度。預計未來的改革將著眼于加強公司治理。

結論：短期之內，自由化改革將使國內銀行獲得一定的競爭優(yōu)勢。不過，由于國內銀行尚未為迎接[開 ]放市場的挑戰(zhàn)做好充分的準備，因此當局仍將保留一部分保護主義措施。由此可見，馬來西亞銀行業(yè)自由化的進程在很大程度上將取決于國內行業(yè)整合的進展。

外國人購買馬來西亞房地產規(guī)定：

外國人購買住宅需至少購買價值馬幣50萬以上的住宅房產。并允許購買最多兩個單位住宅物業(yè)。商業(yè)、農業(yè)地需以公司形式購買。

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購買流程：

第一步，在馬來西亞購買物業(yè)須聘請一家房地產律師，以協(xié)助交易。一旦確定購買房產，需繳付3%的定金。

14天以內，簽署購房協(xié)定。買方必須支付另外7%的定金。從簽訂之日，買方有最多三個月完成全額付款。

買賣協(xié)定必須加蓋印花。后供物業(yè)估價署審查，印花稅是印花稅署支付。該轉讓必須在土地注冊處注冊。