從李嘉誠撤資開始，到隨后的王石、潘石屹出售旗下股份和項(xiàng)目，再到各地樓市投資客傳出的集中拋售，以及10月份各種房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)的反轉(zhuǎn)，直至十八屆三中全會上釋放的增加土地供應(yīng)信號，這一連串的事實(shí)片段放在一起，似乎不再是那個“狼來了”的故事。
“目前，一線土地市場明顯過熱，各地地王頻出，這給后市帶來潛在風(fēng)險。”國泰君安一位房地產(chǎn)分析師稱。
如今，這樣的市場熱度有望在十八屆三中全會后得到降溫。
十八屆三中全會公報提出，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士一直認(rèn)為，如果這一設(shè)計(jì)能夠有力實(shí)施，土地供應(yīng)能夠有效增加，那么，“地價推高房價”的魔咒就有望得到破解。
對此，中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家彭文生則有著更為直接的判斷：改革將加快房地產(chǎn)泡沫破裂。
中金公司的一份研究報告認(rèn)為，過去十多年房地產(chǎn)價格快速上升的經(jīng)濟(jì)社會基礎(chǔ)是地方政府土地供應(yīng)壟斷，財稅扭曲，金融壓抑，社會保障不平衡帶來的收入差距擴(kuò)大和儲蓄率上升，以及貨幣信用支持投資擴(kuò)張的增長模式。
而此次結(jié)構(gòu)改革正是針對這些扭曲因素，所以改革的推進(jìn)深化將消除過去十多年房價快速上漲的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。
不過，各方對于改革的深度和廣度無疑仍然處于理想狀態(tài)，房地產(chǎn)的市場化改革能否撼動已經(jīng)居高不下的房價，仍要考驗(yàn)本屆政府的執(zhí)政能力和決心。
樓市的信號
“最近我們收到的房源掛牌信息明顯比前一段時間要多，”北京(樓盤)海淀區(qū)學(xué)院路一房屋中介門店經(jīng)理告訴記者，“不少房主都抱著先掛一個價格試試看的心態(tài)，急售的情況不是很多。”
事實(shí)上，從10月中旬開始，北京二手房市場就開始傳出拋售的消息。一些地產(chǎn)從業(yè)人士開始建議業(yè)主拋售二手大戶型；一些多套房業(yè)主紛紛將名下三四套房產(chǎn)出售，然后一步到位換到地段、學(xué)區(qū)以及戶型等良好的小區(qū)中。
更為重要的是，某中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對記者透露，由于中央堅(jiān)決反腐的決心和中央領(lǐng)導(dǎo)財產(chǎn)公示所釋放的官員財產(chǎn)公示工作“玩真的”信號，使得很多官員身份的房主加快賣房，在這次拋售的房源當(dāng)中，位置好和戶型大的改善性房源居多，可以很大程度上吸收市場上改善性購房者買新房的需求。
另一個有意思的信號是，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，之前炒得火熱的亦莊某改善性樓盤，出現(xiàn)了蓄客不足的問題。亦莊某知名樓盤，原計(jì)劃11月底開盤，但是在11月上旬的時候，實(shí)際蓄客量仍然很差。由于位置較差，以及亦莊的剛需、改需求被融創(chuàng)楓丹壹號開盤吸收，亦莊炒得火熱的樓盤，11月份普遍沒了聲音。
“現(xiàn)在市區(qū)出現(xiàn)了很多性價比高的二手房源，對這些郊區(qū)項(xiàng)目的購房需求造成了虹吸效應(yīng)。”上述中介負(fù)責(zé)人表示，接下來的2個月內(nèi)，市區(qū)房源繼續(xù)增加，房價會下降，會對郊區(qū)的新盤帶來致命影響。
除了北京之外，深圳(樓盤)、上海(樓盤)、杭州(樓盤)、重慶(樓盤)等地都出現(xiàn)了投資客集中出售房源的現(xiàn)象。據(jù)記者在深圳多個中介了解到的信息，大投資客從8、9月開始紛紛拋盤，高位減持降低資產(chǎn)風(fēng)險，深圳緹香名苑十多套四十余平方米小戶型被房主一次性拋出。
而與這類拋售信息相對的是，購房者的購房熱情卻漸漸降溫。由于今年以來房價漲幅過大、銀行房貸收緊，加之近期北京、深圳、上海等多地政府均出臺調(diào)控措施控制房價等多種因素的出現(xiàn)，使購房成本有所增加，購房者觀望情緒油然而生。
“樓市正在醞釀明顯的過剩危機(jī)，從全國成交看，漲幅已經(jīng)放緩，需求在高價下逐漸萎縮。”北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，1-10月份，全國商品房銷售面積95931萬平方米，同比增長21.8%，增速比1-9月份回落1.5個百分點(diǎn)。
從庫存的角度看，10月末，全國商品房待售面積45361萬平方米，比9月末增加726萬平方米。其中，住宅待售面積增加448萬平方米。
而針對房地產(chǎn)景氣指數(shù)下滑，張大偉表示，該跡象表明樓市已經(jīng)存在比較大的風(fēng)險，后市調(diào)整的預(yù)期越來越強(qiáng)烈。
“京滬深等一線城市最近都出臺了各城市的調(diào)控細(xì)則，很可能會冰封2013年四季度市場，但因?yàn)樵诠?yīng)方面沒有有力措施，未來市場走勢依然很難出現(xiàn)改變。”張大偉指出，“三中全會已經(jīng)釋放出增加土地供應(yīng)、加快房源供給等方面的政策信號，這些政策可能會影響到2014年乃至2015年市場的發(fā)展方向。”
房企開始撤退
而對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，市場層面反映出的供需變化與政策層面釋放出的改革信號，使得房企面臨著更為復(fù)雜的局面。盡管十八屆三中全會公報全文并未提及房地產(chǎn)，房企卻從公報的字里行間觸及市場化改革的深意。
“從公報中，我們可以看出，對于房地產(chǎn)市場來說未來市場的作用會更加受到重視，而平抑房價的任務(wù)則通過增加土地供給來解決。”北京一家大型品牌房企的負(fù)責(zé)人對記者表示。
“未來樓市的供應(yīng)結(jié)構(gòu)是低端有保障、中端有支持、高端有市場的三元供應(yīng)體系，所以未來房企的業(yè)務(wù)模式也將更加多元化。”上述北京大型品牌房企負(fù)責(zé)人表示。
與此同時，記者發(fā)現(xiàn)，目前已經(jīng)有一部分開發(fā)商有意將更多的注意力轉(zhuǎn)移到中高端市場。而這也意味著，未來滿足普通購房者自住需求的住宅價格將有望被拉低。
此外，對市場走勢敏感的開發(fā)商也已經(jīng)開始尋找自己的退路，從國內(nèi)市場中抽身。
這其中表現(xiàn)最為搶眼的當(dāng)屬李嘉誠。從今年8月份開始，李嘉誠旗下的長江實(shí)業(yè)以及和記黃埔便相繼拋售上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心OFC寫字樓和廣州(樓盤)西城都薈廣場和停車場。
中房信市場研究部總監(jiān)薛建雄稱，李嘉誠是跨越周期投資的高手，選擇在現(xiàn)在的時間點(diǎn)退出，潛藏的信號說明他或許認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入高風(fēng)險區(qū)間。
很明顯，地產(chǎn)大佬王石也從李嘉誠的動作中有所感悟。“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個信號，小心了！”王石在7.3萬元/平方米的農(nóng)展館地王誕生時評論道。
當(dāng)然，不僅只是提醒，萬科近日被曝出拋售旗下杭州公司部分地產(chǎn)股權(quán)達(dá)30億元。據(jù)專家分析，此舉意味著萬科資金退出房地產(chǎn)已經(jīng)開始行動，是受李嘉誠的啟發(fā)，拋售房產(chǎn)準(zhǔn)備過冬。
此外，近日有媒體稱，SOHO中國正為上海三個項(xiàng)目尋找買家，其中包括虹口區(qū)的兩個商業(yè)項(xiàng)目以及靜安區(qū)的一個商住兩用復(fù)合設(shè)施。
不過，在眾多業(yè)內(nèi)分析人士眼中，當(dāng)下樓市高溫的始作俑者仍然是日益推高的地價。對于國內(nèi)房地產(chǎn)市場而言，“地價推高房價”仍然是難以破解的魔咒。
“2002年以來中國的房價一路上漲，主要是由于中國經(jīng)濟(jì)，尤其是土地制度中存在一些根本的體制性問題。”中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院副院長陶然說。
?十八屆三中全會公報提出，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，這與十七屆三中會提出的“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”有所區(qū)別。
“目前，一線土地市場明顯過熱，各地地王頻出，這給后市帶來不小的潛在風(fēng)險。”國泰君安一位房地產(chǎn)分析師認(rèn)為，十八屆三中全會在土地市場方面釋放的改革信號有望通過土地流轉(zhuǎn)擴(kuò)大土地供應(yīng)來降溫。
“失去對土地資源的控制權(quán)，地方政府要安排項(xiàng)目就會變得很困難，土地流轉(zhuǎn)之后，地方政府的土地收入會大幅降低，所以管理模式和利益調(diào)整都存在非常大的困難。”中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云如是說。
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