近年來(lái)，政府對(duì)住宅的政策性調(diào)控，導(dǎo)致大量的投資轉(zhuǎn)向商業(yè)項(xiàng)目，致使開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展風(fēng)向標(biāo)也轉(zhuǎn)為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。但伴隨大量商業(yè)地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，越來(lái)越多的投資客對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的投資持有謹(jǐn)慎態(tài)度。

隨著新城鎮(zhèn)建設(shè)的城市化進(jìn)程推進(jìn)，大量商業(yè)地產(chǎn)在眾多二線以下城市出現(xiàn)了盲目的模仿和復(fù)制。有數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去5年二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)投資速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)零售額的增長(zhǎng)速度，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度，需求沒(méi)有跟上，風(fēng)險(xiǎn)激增。這樣導(dǎo)致的結(jié)果就是，大量新城在建設(shè)初期并未考慮到是否有足夠的需求同期導(dǎo)入，因此出現(xiàn)大量空置的商鋪、寫字樓。 “在近幾年全國(guó)對(duì)于住宅市場(chǎng)打壓政策的實(shí)行期間，大量開(kāi)發(fā)商被迫轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其中也不乏大量通過(guò)小戶型商業(yè)產(chǎn)品的散售實(shí)現(xiàn)其快速現(xiàn)金流收入。這種快進(jìn)快出的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，不僅使得大量打著城市綜合體的項(xiàng)目成為了一個(gè)又一個(gè)銷售后缺乏有效運(yùn)營(yíng)管理的爛尾項(xiàng)目，還使得城市在快速建設(shè)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了大量同質(zhì)化定位的商業(yè)物業(yè)。因此，一線城市相關(guān)政府部門已開(kāi)始對(duì)于綜合體開(kāi)發(fā)在土地出讓初期即設(shè)定了大量的限制性條件，以保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后的品質(zhì)。”第一太平戴維斯項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)顧問(wèn)部主管譚文紅說(shuō)。

事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是城市化發(fā)展的必然產(chǎn)物，當(dāng)前快速發(fā)展的二三線城市核心區(qū)域，以及一線城市偏遠(yuǎn)城郊結(jié)合區(qū)域?qū)Τ鞘芯C合體的發(fā)展空間其實(shí)還很大。但是，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)切記盲目。在未來(lái)開(kāi)發(fā)布局的考量上，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)以城市整體發(fā)展導(dǎo)向作為主要布局點(diǎn)，如果是三、四線城市的開(kāi)發(fā)，切忌不要好高騖遠(yuǎn)，一定要符合三、四線城市的消費(fèi)模式或者購(gòu)物理念，這樣未來(lái)的經(jīng)營(yíng)前景會(huì)比較好。同時(shí)，新的物業(yè)建起來(lái)以后，需要一定的培育期，聘請(qǐng)比較專業(yè)的物業(yè)公司將能更準(zhǔn)確地把握整個(gè)項(xiàng)目的定位、業(yè)態(tài)、品牌引進(jìn)，可以有效降低風(fēng)險(xiǎn)。

需要注意的是，住宅地產(chǎn)的興衰成就商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)，住宅與商業(yè)地產(chǎn)之間應(yīng)是平衡、互補(bǔ)、促進(jìn)的關(guān)系。2013年下半年以來(lái)，住宅出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升的表現(xiàn)， 從這一趨勢(shì)來(lái)看，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的需求和開(kāi)發(fā)會(huì)有一定的積極影響。住宅購(gòu)買人群以剛需為主，對(duì)于生活、交通便捷度要求較高，因此對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目，區(qū)域型購(gòu)物中心產(chǎn)品的需求會(huì)較高。未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)尤其不能脫離住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以人為本是開(kāi)發(fā)的根本，商業(yè)的目前人群實(shí)際與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不能脫離，在商業(yè)與地產(chǎn)的結(jié)合上，應(yīng)抓住消費(fèi)客群的定位，即可實(shí)現(xiàn)兩者的有效結(jié)合。

未來(lái)商業(yè)開(kāi)發(fā)的模式，與金融資本的有效結(jié)合。商業(yè)開(kāi)發(fā)離不開(kāi)金融資本，近年來(lái)越來(lái)越多的私募股權(quán)投資(PE)和風(fēng)險(xiǎn)投資(VC)介入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，可見(jiàn)風(fēng)投對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的看好。譚文紅談道：“商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與住宅不同，涉及大量的持有型物業(yè)，因此會(huì)產(chǎn)生大量的未來(lái)持有期間的資金運(yùn)作需求。而商業(yè)地產(chǎn)在成熟之前均涉及大量資金的支持，僅靠項(xiàng)目本身的銷售資金回籠支撐長(zhǎng)期持有項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)有一定的風(fēng)險(xiǎn)，而且越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)企業(yè)逐漸實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化操作，更多的企業(yè)會(huì)使用資金杠桿，同時(shí)使得企業(yè)自有資金能夠發(fā)揮更大的投資效益。因此，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)脫離不了金融資本的利用。”

未來(lái)在商業(yè)與金融的融合方面，應(yīng)充分發(fā)揮各類專業(yè)企業(yè)、機(jī)構(gòu)的特長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)擅長(zhǎng)全程開(kāi)發(fā)的各環(huán)節(jié)整合工作，這其中包含土地考察獲取、前期證照辦理、項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)、招商銷售及后期運(yùn)營(yíng)管理等一系列專業(yè)操作，而金融資本則擅長(zhǎng)如何利用資金實(shí)現(xiàn)其時(shí)間價(jià)值，而不擅長(zhǎng)實(shí)際項(xiàng)目操盤，因此兩者的結(jié)合是互補(bǔ)效用，以及利用與被利用關(guān)系。從另外一個(gè)層面理解，商業(yè)地產(chǎn)本身說(shuō)到底就是一種金融產(chǎn)品，是資本市場(chǎng)上的一種投資產(chǎn)品，未來(lái)把商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)跟資本市場(chǎng)運(yùn)作結(jié)合在一起，以項(xiàng)目作為股權(quán)方式對(duì)外出售，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)結(jié)束后結(jié)算雙方利益，既滿足開(kāi)發(fā)資金需求，又滿足市場(chǎng)上空置資本的投資收益需求，未來(lái)以優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目在股票市場(chǎng)上市，將會(huì)快速成為商業(yè)金融結(jié)合的主要模式。

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