房地產(chǎn)終將從繁榮走向蕭條房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮和發(fā)展是當(dāng)今中國經(jīng)濟發(fā)展的不可替代的龍頭，沒有之一。我和讀者一樣都很想知道，在中國房價經(jīng)歷了長達近20年的飛速增長之后，是漲勢逐步趨于緩和，還是房價逐步穩(wěn)定，甚至于展開調(diào)整。每每看到諸多截然相反的信息充斥而來，更加使得我們無所適從。那么房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)歷和階段在國際上有沒有現(xiàn)成的實例可以借鑒？有。美國著名經(jīng)濟學(xué)家托馬斯·索維爾的新書《房地產(chǎn)的繁榮與蕭條》就給我們展現(xiàn)了美國房地產(chǎn)的繁榮與蕭條的輪回，或許從中我們能借鑒到與我們有益的舉措，預(yù)見到我們想知道的未來。
房地產(chǎn)繁榮的政治經(jīng)濟學(xué)理由。一提到房地產(chǎn)，給人的感覺是，它一貫是引領(lǐng)經(jīng)濟走出衰退的引擎。但是在近10年看來，似乎越來越有可能成為經(jīng)濟的絆腳石。想弄清房地產(chǎn)在經(jīng)濟中到底扮演什么角色，必須知道參與房地產(chǎn)的各個主要角色。首先是銀行，其次是企業(yè)，再次是政府相關(guān)政策部門，例如土地局發(fā)改委等，還有相應(yīng)的金融投資公司。
當(dāng)然，美國是美聯(lián)儲統(tǒng)管銀行，房利美房地美，美國住房及城市發(fā)展部和其他金融機構(gòu)等，再加上買房者，如此紛繁復(fù)雜的各種利益縱橫交錯。用一句話來概括，他們的收益體現(xiàn)的是私有化，而風(fēng)險則表現(xiàn)為社會化。我們沒有必然的理由期待各個機構(gòu)能夠協(xié)調(diào)統(tǒng)一各自的行為。其實從它的重要角色就不難看出，房地產(chǎn)這一行業(yè)牽扯到社會最重要的政治和經(jīng)濟方面。正是因為有了首付、借貸、利率讓房地產(chǎn)貸款興旺發(fā)達起來，各種追逐利益最大化的團體和個人讓整個房地產(chǎn)沸騰。那么在房地產(chǎn)的興衰中誰該受到指責(zé)？貸款人、借貸者、政府還是金融市場？答案是全部。是的，所有的人都負(fù)有責(zé)任，但其中很多人卻并無責(zé)任能力。轉(zhuǎn)過來看看政治家在做什么，經(jīng)濟適用房的發(fā)起，放寬信貸標(biāo)準(zhǔn)，面對危機的警告無動于衷?？磥砣澜缍家粯?，政治家明知有些事很瘋狂，卻并不去阻止它。最終房地產(chǎn)淪落為以犧牲納稅人利益為根本目的的權(quán)貴資本主義的斂財工具。這樣說也許并無悲觀。
房地產(chǎn)繁榮神話潛藏著危機。托馬斯·索維爾在第三章房地產(chǎn)的蕭條中詳細(xì)表述了房地產(chǎn)的危機表現(xiàn)。當(dāng)時過境遷，風(fēng)光不再，房地產(chǎn)價格開始下跌，雖然對于不同的地域還展現(xiàn)出差異，但是房地產(chǎn)步入衰退的實際情況確實給金融市場帶來了負(fù)面影響。隨著華爾街巨鱷的動輒幾十億美元的虧損，社會層面對政治和經(jīng)濟的批判就開始產(chǎn)生，市場接著反應(yīng)，政治也開始有所表現(xiàn)，當(dāng)政府收到的責(zé)難逐漸累積，必然會導(dǎo)致臨時干預(yù)、監(jiān)管、援助與“刺激”。然而最終的結(jié)果卻往往不盡如人意，可能是因為時機的問題，也可能刺激的對象不對，最終卻導(dǎo)致了通貨膨脹和使用國家機器來強行推行慈善。而后者在歷史上看從來就沒有成功過。
且慢，還有解決辦法。無論是劃紅線還是社區(qū)投資，最終都?xì)w結(jié)為歧視與法律和特權(quán)之間的爭論不休。在市場與政府的大辯論中，市場總是反應(yīng)過度，而政府總是姍姍來遲。無論是保護還是拯救，最終都不能擺脫自然規(guī)律興亡更替的法則。
一位歷史學(xué)家曾經(jīng)說過，艱難歲月就是美好時光的借鑒，這句話用于房地產(chǎn)業(yè)恰如其分。幾乎人人都同意造成國家當(dāng)前經(jīng)濟危機的成因無非就是：貪得無厭的借款人、虛弱的政府監(jiān)管、更加虛弱的政府監(jiān)管機構(gòu)以及將風(fēng)險無限放大的金融機構(gòu)。但是我們有沒有辦法來阻止或者分流這些利益導(dǎo)向呢？作者寫道，毫無疑問，完美的政府干預(yù)能夠解決房地產(chǎn)市場的問題，并組織這些問題演化為吞噬整個經(jīng)濟的金融問題。接著作者從“市場：自由與不自由”方面所能考慮到的諸多因素，例如助力因素、受迫因素、突發(fā)因素分析了房地產(chǎn)問題。又從政治干預(yù)角度，“一攬子”解決方案等方面闡述。期間借鑒了加拿大的經(jīng)驗，最終對房地產(chǎn)行業(yè)的市場與政府的博弈之間給出了一個平衡之路。
無論是房地產(chǎn)市場引發(fā)的股市崩盤，還是創(chuàng)造就業(yè)所帶來的市場過度反應(yīng)，最終大蕭條都是要走向終結(jié)的。房地產(chǎn)市場就是這樣，必須要歷經(jīng)興盛與衰敗交替輪回的過程。
對于美國的房地產(chǎn)行業(yè)，不管是資本主義的監(jiān)管危機，還是資本主義本身應(yīng)該負(fù)有責(zé)任，這些都不重要了。在國家資本主義日益社會主義傾向的今天，從中國的房地產(chǎn)業(yè)中可以看到美國的影子。托馬斯·索維爾在書中的描述，給沒有經(jīng)歷過房地產(chǎn)蕭條的中國以紙面上的教訓(xùn)。兼聽則明，《房地產(chǎn)的繁榮與蕭條》一書正好達到了這一目標(biāo)。
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