房地產(chǎn)信托基金的風(fēng)險(xiǎn)正逐步曝光。

　　一位劉姓投資人告訴證券時(shí)報(bào)記者：“我投資的多個(gè)有限合伙制房地產(chǎn)信托基金，今年要到期的有6個(gè)，現(xiàn)在已經(jīng)有4個(gè)到期，其中3個(gè)已經(jīng)違約。”

　　劉先生稱，經(jīng)過幾輪討價(jià)還價(jià)和反復(fù)協(xié)商，前兩只房地產(chǎn)信托基金的問題與管理人基本達(dá)成協(xié)議，而眼下這只的狀況可能更嚴(yán)重一些。

　　收益驚人的信托基金

　　劉先生指的這只基金正是“佳禾融達(dá)”，總規(guī)模為8000萬元，包頭市吉豐工貿(mào)有限公司擔(dān)任基金的劣后級有限合伙人收購了3200萬元，包頭市美岱橋佳禾旅游度假有限責(zé)任公司僅認(rèn)購500萬元為普通合伙人、合伙事務(wù)執(zhí)行人。

　　招募說明書稱， “佳禾融達(dá)”將資金以股權(quán)投資的形式投資于美岱橋民俗旅游度假村佳禾會館建設(shè)項(xiàng)目等現(xiàn)金流充裕、有良好經(jīng)營前景的優(yōu)秀項(xiàng)目。

　　劉先生作為優(yōu)先級有限合伙人，持有100份(即投資了100萬元)，這也是他投資額度最小的一只基金。

　　據(jù)了解，自2011年起，劉先生開始熱衷投資有限合伙制房地產(chǎn)信托基金，先后投資基金的10余只。雖然也投資普通的房地產(chǎn)信托基金，但對于劉先生來說，收益更高的有限合伙制房地產(chǎn)基金更有吸引力。劉先生稱：“有限合伙制房地產(chǎn)信托基金，投資額度不同，收益也不同，最高可達(dá)16%。”

　　而16%的投資收益似乎并非是行業(yè)內(nèi)最高的。

　　江蘇一位房地產(chǎn)企業(yè)董事長告訴證券時(shí)報(bào)記者：“采取這種方式融資，只要綜合利率(含有銷售等費(fèi)用)在20%左右，房企都可以接受。但是即便這么高的利率，融資也不容易。”

　　資金周轉(zhuǎn)出問題

　　作為資深投資人，風(fēng)險(xiǎn)保障也是劉先生投資必不可少的因素。

　　據(jù)了解，該合約對風(fēng)險(xiǎn)的保障描述得非常清楚：如果合伙企業(yè)發(fā)生虧損，虧損額度小于或等于普通合伙人的認(rèn)繳出資額，則由普通合伙人承擔(dān)全部虧損；如虧損額度大于普通合伙人的認(rèn)繳出資額，則先由普通合伙人按照其認(rèn)繳出資額承擔(dān)虧損，剩余虧損部分普通合伙人負(fù)責(zé)無限連帶責(zé)任；同時(shí)，劣后資金出資人包頭市吉豐工貿(mào)有限公司按照其認(rèn)繳出資額對優(yōu)先級有限合伙人投資安全起到雙重保障作用；當(dāng)合伙企業(yè)虧損大于普通合伙人及劣后投資人的認(rèn)繳出資額，擔(dān)保方內(nèi)蒙古匯眾中小企業(yè)擔(dān)保有限責(zé)任公司利用自有資金等對優(yōu)先級有限合伙人的投資本金及預(yù)期收益進(jìn)行差額補(bǔ)足。

　　盡管有這么多風(fēng)險(xiǎn)保障條款，近日北京天禾融達(dá)投資中心總經(jīng)理張陽還是陸續(xù)通知即將到期的投資人不能如期兌付。張陽向記者表示，問題主要在于項(xiàng)目方資金周轉(zhuǎn)出了問題。

　　張陽表示，“我們現(xiàn)在正和即將到期的投資人商量延期兌付，希望可以在4月1日前兌付，我們會給投資人發(fā)延期兌付的承諾函。”

　　借新還舊難以為繼

　　然而，佳禾融達(dá)延期兌付的說法并不能安撫投資人的情緒。

　　劉先生說：“天禾融達(dá)投資中心去年底還向我推銷過其他合伙制基金。這個(gè)項(xiàng)目沒有到期，又發(fā)行一個(gè)類似的項(xiàng)目，我覺得有以新還舊的意思。”

　　查閱資料可知，除了以上兩只基金外，天禾融達(dá)在去年9月份等其他時(shí)段也先后募集有限合伙制房地產(chǎn)信托基金。在這些基金的投資方向上，美岱橋民俗旅游度假村赫然在列。

　　一位銷售人員向記者表示：“其實(shí)我們不愿意向投資人推薦天禾融達(dá)投資中心項(xiàng)目。一般來說，選擇房地產(chǎn)信托基金，一是看公司實(shí)力，二是看資料是否齊全，特別是有無擔(dān)保和抵押。而這家公司的注冊資金比較小。且事實(shí)證明，公司管理人天禾融達(dá)投資中心和投資標(biāo)的有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，甚至可以說，天禾融達(dá)投資中心就是自己項(xiàng)目融資的平臺。”

　　而這樣的平臺并不在少數(shù)。江蘇一家建筑業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人就說，“成立一家專門的公司為自己企業(yè)融資，成本小，融資規(guī)模大。只要可以募到資金，比其他融資渠道要好。”

　　能否融到資金，是基金能否成立的關(guān)鍵，銷售人才因此十分重要。劉先生則稱，“當(dāng)初賣出我產(chǎn)品的銷售人員早已經(jīng)跳槽了。”

　　而眼下這種狀況，劉先生認(rèn)為，主要看項(xiàng)目方能不能融到新的資金，填補(bǔ)這邊的窟窿。劉先生說，“從去年就已經(jīng)感覺到風(fēng)險(xiǎn)，正在逐步的回籠資金?，F(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入違約集中爆發(fā)期，不會再投資房地產(chǎn)信托基金了。”