? ? ?業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)期，由于存貨仍較多、銀行惜貸、限購(gòu)短期內(nèi)難以放松，廣州樓市在下半年將維持下行的格局。

? ? ?區(qū)域分化明顯

? ? ?近日，合富輝煌發(fā)布了《2014下半年廣州樓市價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》。報(bào)告指出，廣州樓市在下半年整體將呈下行趨勢(shì)，但中心城區(qū)和各周邊地區(qū)的供應(yīng)和需求情況不一樣，價(jià)格下行的區(qū)間也不一樣。

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? ? ?其中，降價(jià)幅度最大的預(yù)計(jì)在南沙地區(qū)。報(bào)告指出，南沙地區(qū)由于政策市特征明顯，當(dāng)前利好失約，預(yù)計(jì)區(qū)域整體降幅超過(guò)20%。2014年1至5月，南沙區(qū)商品住宅成交僅23.2萬(wàn)平方米，同比幾乎腰斬。由于消化速度減緩，存量激增，6月初區(qū)域存量面積已達(dá)118萬(wàn)平方米。若按照今年前五月月均消化5萬(wàn)平方米的水平，預(yù)計(jì)需要兩年時(shí)間才能消化完畢。

? ? ?廣州中心城區(qū)今年以來(lái)樓價(jià)一直較為堅(jiān)挺，變化不大，少數(shù)降價(jià)樓盤(pán)如星匯金沙、保利西海岸、保利塞納維拉等都位于金沙洲或芳村等非核心區(qū)，降幅也多在10%左右。

? ? ?報(bào)告分析，從開(kāi)發(fā)商的角度而言，寧愿在外圍其他項(xiàng)目讓步，也要繼續(xù)持有市區(qū)“高值”項(xiàng)目。不排除個(gè)別開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y金需求急迫而讓利發(fā)售，但從拿地成本及未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)兩方面可以判定市區(qū)難有明顯松動(dòng)，即使降價(jià)，幅度也僅在10%左右。

? ? ?上半年廣州地區(qū)率先降價(jià)的區(qū)域主要在番禺和蘿崗地區(qū)。這兩個(gè)區(qū)在五一直至端午期間出現(xiàn)了一波比較明顯的降價(jià)潮，并取得較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。合富研究中心預(yù)測(cè)，從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)看，年中業(yè)績(jī)考察的壓力已過(guò)。如果當(dāng)前的售價(jià)可以有效保持成交，進(jìn)一步價(jià)格下調(diào)的壓力較小。

? ? ?下行趨勢(shì)難改

? ? ?8月6日，佛山市住建局口頭宣布佛山地區(qū)將放開(kāi)樓市限購(gòu)。根據(jù)松綁細(xì)則，對(duì)本地和外地居民在佛山購(gòu)房均有放松。其中，二套房限購(gòu)由家庭改為個(gè)人，無(wú)佛山戶(hù)籍無(wú)房產(chǎn)居民可以購(gòu)房，無(wú)需提供社保證明。

? ? ?對(duì)此，滿(mǎn)堂紅(中國(guó))置業(yè)有限公司研究部高級(jí)主任肖文曉分析，廣佛雖然是鄰居，但是廣州作為一線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)高、需求大，廣州市政府可能擔(dān)心政策貿(mào)然放開(kāi)，會(huì)引發(fā)不可控的房?jī)r(jià)上漲風(fēng)險(xiǎn)，因此短期內(nèi)不大可能效仿佛山，但年底有望迎來(lái)局部調(diào)整的時(shí)間窗口。

? ? ?“從對(duì)限購(gòu)城市的要求來(lái)看，佛山既非一線(xiàn)城市，也不是省會(huì)城市和直轄市，原本并不在限購(gòu)的范圍之內(nèi)，加上地方財(cái)政對(duì)土地的依賴(lài)較大，取消限購(gòu)也在情理之中。”肖文曉指出。

? ? ?廣州房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同也表示認(rèn)同，“佛山限購(gòu)松綁為廣州松綁創(chuàng)造了條件，但尚有很多二三線(xiàn)城市仍未完全松綁，廣州作為一線(xiàn)城市短期內(nèi)松綁的可能性不大。”

? ? ?韓世同認(rèn)為，下半年廣州房市將依然維持下行的趨勢(shì)。“很重要的一個(gè)原因是信貸放松不了，因?yàn)榉控浀睦瘦^低，銀行不愿意放貨。隨著利率市場(chǎng)化，銀行更傾向于將貸款發(fā)放給利率收益較高的企業(yè)。”