日前，合富輝煌市場(chǎng)研究部發(fā)布報(bào)告顯示，近三年廣州土地成交均價(jià)，從2012年的2805元/平方米到今年上半年的9567元/平方米，上漲了2.4倍。
???? 南洲路地王居市區(qū)之首
???? 報(bào)告顯示，2012~2014年上半年，公開(kāi)出讓的住宅用地總量約1188萬(wàn)平方米，相比同期新建住宅成交量1754萬(wàn)平方米，相差566萬(wàn)平方米。這個(gè)數(shù)據(jù)意味著，廣州市十區(qū)的土地供應(yīng)量，相比市場(chǎng)需求而言還是偏少的。
???? 從住宅土地出讓的平均樓面地價(jià)看，這3年上升幅度較大，如2012年的住宅土地平均樓面價(jià)為2805元/平方米，到今年上半年平均樓面價(jià)為9567元/平方米，上漲了2.4倍?？紤]到地塊之間的巨大差異，平均樓面地價(jià)漲幅未必代表地價(jià)絕對(duì)漲幅，因此需要比較同地段的地塊價(jià)格變化情況。
???? 此外，從同一區(qū)域的不同時(shí)期出現(xiàn)的地王看，2014年土地拍賣價(jià)格比2012年大幅度上漲，如荔灣、白云、黃埔、番禺等區(qū)的地王兩年左右時(shí)間上漲80%以上，花都、南沙兩區(qū)的地王價(jià)格漲幅約50%，而海珠區(qū)南洲路2013年5月的地王樓面地價(jià)高達(dá)34500元/平方米，暫居廣州市區(qū)地王之首。
???? 合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江認(rèn)為，地王分布遍及各個(gè)區(qū)域，不論是老城區(qū)還是新區(qū)，地價(jià)屢屢創(chuàng)新高，說(shuō)明地價(jià)這兩年普遍上漲。而政府土地出讓的底價(jià)也屢屢創(chuàng)出新高，加劇地價(jià)上漲勢(shì)頭。不過(guò)，今年下半年以來(lái)，房屋市場(chǎng)調(diào)整的影響蔓延至土地市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)期不再像過(guò)去那么樂(lè)觀，拿地舉牌趨于謹(jǐn)慎，地價(jià)上升勢(shì)頭得到遏制。今年以來(lái)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，很多樓盤的價(jià)格不同程度調(diào)整，成交明顯下降。
???? 地價(jià)成本占房?jī)r(jià)近五成
???? 土地購(gòu)置成本是開(kāi)發(fā)企業(yè)的最大成本。地價(jià)與房?jī)r(jià)之間有復(fù)雜的相互影響作用：地價(jià)高，成本昂貴，一定影響未來(lái)產(chǎn)品定位和定價(jià)，對(duì)周邊房?jī)r(jià)也產(chǎn)生助長(zhǎng)效應(yīng)；房?jī)r(jià)高，市場(chǎng)出現(xiàn)上漲預(yù)期，那么開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)拍土地的信心會(huì)增強(qiáng)，對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)和土地價(jià)值的評(píng)估都趨于樂(lè)觀，因而舉牌更積極，土地拍賣價(jià)會(huì)走高。但是，當(dāng)市場(chǎng)產(chǎn)生變化調(diào)整時(shí)，土地成本高就會(huì)成為一個(gè)要面對(duì)的繞不過(guò)的“坎”。
???? 2012年，蘿崗區(qū)SDK-D-3地塊拍出4720元/平方米的樓面地價(jià)刷新域地王紀(jì)錄，今年5月底項(xiàng)目第二期開(kāi)盤，網(wǎng)簽均價(jià)為13980元/平方米。從地價(jià)成本看，占房?jī)r(jià)的33.8%。
???? 而2013年，南玻地塊則被佳兆業(yè)集團(tuán)以11812元/平方米的樓面地價(jià)奪得，盡管未正式進(jìn)入市場(chǎng)，不過(guò)從定價(jià)看，面對(duì)周邊1.3萬(wàn)~2萬(wàn)元/平方米的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，除了突出自身優(yōu)勢(shì)資源，還必須走較高端的路線，如果在1.6萬(wàn)~2萬(wàn)元/平方米的價(jià)格區(qū)間，地價(jià)成本占到整個(gè)房?jī)r(jià)的46%~59%，存在一定的成本和市場(chǎng)壓力。
???? 地王或帶來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
???? 綜合以上各區(qū)地王個(gè)案分析，報(bào)告分析指出，首先，由于2013年房?jī)r(jià)上漲幅度大，土地市場(chǎng)拍出的地王成本壓力不大，基本屬于合理溢價(jià)范疇；其次，2013年、2014年第一季度各區(qū)地王拍賣價(jià)格在2012年的基礎(chǔ)上大幅度上升，漲幅大約在50%~80%，土地成本上升過(guò)快，而2014年基本上房屋市場(chǎng)處于縮量調(diào)整，價(jià)格有所下行，土地房屋兩個(gè)市場(chǎng)的運(yùn)行方向相反，造成新地王階段性的成本壓力、市場(chǎng)壓力巨大；第三，盡管地王具有優(yōu)質(zhì)的區(qū)位、地段，資源如山景、江景等豐富，但成本和市場(chǎng)壓力下，通常走向高端市場(chǎng)定位，考慮到市場(chǎng)波動(dòng)因素，未來(lái)有一定的不確定性。
???? 黎文江表示，總體而言，廣州作為一線城市，目前房?jī)r(jià)、地價(jià)較其他一線城市都明顯偏低，城市經(jīng)濟(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施、人口、財(cái)富等價(jià)值指標(biāo)居優(yōu)，吸引了本地和外來(lái)的標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)積極投地布局，城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)投激烈，從大趨勢(shì)看，或許近兩年的地王高昂成本并不能阻礙大房企繼續(xù)搶占土地市場(chǎng)的步伐，不過(guò)，市場(chǎng)短期波動(dòng)提醒企業(yè)，地價(jià)過(guò)高帶來(lái)的成本、市場(chǎng)壓力給項(xiàng)目前景帶來(lái)不確定性和風(fēng)險(xiǎn)，需要理性評(píng)估。
