? ? ?在萬科總裁郁亮提出輕資產(chǎn)運(yùn)營命題后，近期，萬科商業(yè)地產(chǎn)方面的輕資產(chǎn)路徑正逐漸明晰。

? ? ?購物中心資本化

? ? ?早在去年11月前后，業(yè)內(nèi)有說法稱，已有資本與萬科洽談其在北京的購物中心金隅萬科廣場整售事宜。

? ? ?“金隅廣場已經(jīng)做完了，之所以沒有什么可說的，找一個(gè)時(shí)間好好說，因?yàn)檫@個(gè)事情我們做得挺快的，中間輕車熟路，我們本身和這個(gè)機(jī)構(gòu)做很多的事情，很熟悉，他們也很熟悉，那個(gè)是我們輕資產(chǎn)的一個(gè)很有意義的嘗試。”關(guān)于金隅萬科廣場資本化的進(jìn)展，萬科集團(tuán)高級副總裁毛大慶日前在北京對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》等媒體如是說道。

? ? ?這意味著，萬科這一在北京的購物中心代表項(xiàng)目，與國外資本的對接已經(jīng)塵埃落定。

? ? ?據(jù)北京萬科最新提供給媒體的數(shù)據(jù)，萬科目前的商用業(yè)務(wù)資源總量接近2000萬平方米，2014年底到2015年年初，東莞長安萬科廣場、北京中糧萬科半島廣場等8個(gè)商業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃開業(yè)。未來3年，北京、武漢、深圳等城市近20個(gè)項(xiàng)目也將陸續(xù)進(jìn)入運(yùn)營期。

? ? ?實(shí)際上，從去年下半年開始，在加大商業(yè)地產(chǎn)比重的同時(shí)，萬科也開始就商業(yè)物業(yè)資本化與國際資本頻繁接觸。9月4日，萬科與擁有新加坡政府投資公司(GIC)背景的RECONANSHANPRIVATELIMITED達(dá)成協(xié)議，以約16.51億元的價(jià)格出售上海虹橋萬科中心90%的股權(quán)。

? ? ?此前，萬科還與凱雷投資集團(tuán)有限公司簽署《萬科凱雷商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略合作平臺之意向書》，雙方擬成立資產(chǎn)平臺公司，以收購萬科所擁有的9個(gè)商業(yè)物業(yè)，在新平臺公司中，凱雷和萬科分別持有80%和20%的股權(quán)。根據(jù)萬科等計(jì)劃，新的資產(chǎn)平臺公司將長期持有商業(yè)物業(yè)，未來將以資產(chǎn)證券化為目標(biāo)退出。

? ? ?關(guān)于兩周前虹橋萬科中心的交易，萬科表示，這為萬科提供了一個(gè)優(yōu)化資產(chǎn)配置、加速資金回籠并進(jìn)一步參與上海物業(yè)開發(fā)的機(jī)會。據(jù)了解，出售后，萬科仍將負(fù)責(zé)后續(xù)開發(fā)及運(yùn)營。該類交易也被萬科認(rèn)為與其“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營”的發(fā)展戰(zhàn)略相符。

? ? ?日前接受包括本報(bào)在內(nèi)的媒體采訪時(shí)，毛大慶用“大熊貓外交”的概念來比喻萬科輕資產(chǎn)和重運(yùn)營的一個(gè)思維的落地，即作為做了幾十年傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)公司，萬科前幾年開始推動了國際化戰(zhàn)略，在“輕資產(chǎn)重運(yùn)營”的戰(zhàn)略指導(dǎo)下，引入和引進(jìn)國際基金組織合作伙伴，目的在于“調(diào)節(jié)資金占用”，實(shí)現(xiàn)“快跑”。

? ? ?他透露，金隅萬科廣場早在開業(yè)時(shí)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)的運(yùn)作，萬科希望以此強(qiáng)化對商業(yè)不動產(chǎn)的運(yùn)營能力，開辟另一種國際化路徑。

? ? ?新鴻基模式or凱德模式？

? ? ?5年前，時(shí)任凱德置地環(huán)渤海區(qū)域總經(jīng)理的毛大慶宣布加入萬科，就被解讀為萬科為商業(yè)鋪路，未來萬科在商業(yè)上的發(fā)展也將以凱德為標(biāo)桿。

? ? ?關(guān)于傳統(tǒng)企業(yè)轉(zhuǎn)向做商業(yè)的原因，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)日前接受本報(bào)記者采訪時(shí)曾評價(jià)說，土地市場出售的土地性質(zhì)，決定了房企所謂的商業(yè)轉(zhuǎn)型方向，在一線城市，純住宅用地已經(jīng)難覓蹤影，房企若要拿地，就必須做商業(yè)配套。以北京為例，去年北京市全年售賣的地塊中，約有三分之二是包含商業(yè)的混合類用地，而去年萬科在北京拿的十余地塊中，僅有2塊是純住宅用地。

? ? ?接下來，如何解決經(jīng)營性物業(yè)的資金沉淀，是企業(yè)需要解決的重要問題，于是，輕資產(chǎn)就成為了不少企業(yè)追求的方向。目前，商業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式有兩種，一種是以新鴻基為代表的“雙輪驅(qū)動模式”，一個(gè)輪子做住宅產(chǎn)生現(xiàn)金流，一個(gè)輪子做經(jīng)營性物業(yè)，產(chǎn)生收入，但是經(jīng)營性物業(yè)沉淀的資金多少，要跟整個(gè)企業(yè)的負(fù)債率掛鉤，也就是說，在商業(yè)物業(yè)和住宅現(xiàn)金流之間構(gòu)建出合理的比例。而凱德模式的特點(diǎn)是，住宅的輪子和商業(yè)的輪子各自運(yùn)轉(zhuǎn)、生存，商業(yè)和住宅可以分別發(fā)行金融產(chǎn)品，分別做杠桿，分別以少量資金撬動大體量項(xiàng)目。

? ? ?“我們并沒有就這么成型，搞的是新鴻基還是凱德，現(xiàn)在肯定不到時(shí)候，但肯定是這兩個(gè)模式中要取他們的長處。”關(guān)于萬科商業(yè)輕資產(chǎn)的路徑，毛大慶稱，萬科第一批經(jīng)營性不動產(chǎn)明確要做輕資產(chǎn)，至于“輕到什么程度”，可能不會像凱德一樣住宅和商業(yè)運(yùn)營完全獨(dú)立，二者相互還將存在關(guān)聯(lián)。

? ? ?據(jù)了解，目前萬科布局的商業(yè)產(chǎn)品有三大類型，定位全部是針對周邊居民的社區(qū)型或者區(qū)域中心。

? ? ?“我并不想甩賣掉，我其實(shí)是要做持有性經(jīng)營，最后要培養(yǎng)一個(gè)萬科能夠自己管商業(yè)的團(tuán)隊(duì)。這個(gè)很像凱德置地，他們就20%是自己的，(其余)都是市場的錢，但是他們的運(yùn)營能力很強(qiáng)，最后他們靠運(yùn)營能力存在。”關(guān)于未來萬科商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營前路，毛大慶說，“能不能健康地存在下去，取決于我們能不能管理，而不是取決于我們有多少錢，這是根本的問題。”