無(wú)論是“淘寶+萬(wàn)科”的消費(fèi)賬單抵扣，還是“微信+萬(wàn)科”的聯(lián)手賣(mài)房，更多的是一種營(yíng)銷(xiāo)方式，并且僅集中于購(gòu)房者一端。而按照民生e房的設(shè)計(jì)，民生易貸將通過(guò)P2P的方式直接深入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，并且打通上中下游整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈。
5月28日，民生電商旗下的投融資平臺(tái)民生易貸正式推出“民生e房”，并與地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科合作上線(xiàn)首期項(xiàng)目“萬(wàn)民寶”。此前，淘寶、微信等互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)和產(chǎn)品率先打出了“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”的旗幟，但此次民生聯(lián)手萬(wàn)科卻試圖打造一個(gè)不同的玩法。
民生易貸總經(jīng)理任洪文接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，民生e房要打通房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)融資需求，包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資和置業(yè)者融資，進(jìn)而以互聯(lián)網(wǎng)金融手段將開(kāi)發(fā)商和置業(yè)者進(jìn)行直接撮合。
據(jù)了解，無(wú)論是“淘寶+萬(wàn)科”的消費(fèi)賬單抵扣，還是“微信+萬(wàn)科”的聯(lián)手賣(mài)房，更多的是一種營(yíng)銷(xiāo)方式，并且僅集中于購(gòu)房者一端。而按照民生e房的設(shè)計(jì)，民生易貸將通過(guò)P2P的方式直接深入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，并且打通上中下游整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈。
前端“痛點(diǎn)”
據(jù)了解，除了萬(wàn)科，目前民生易貸與保利、恒大、富力等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也在進(jìn)行業(yè)務(wù)接洽?；诜康禺a(chǎn)商是民生易貸卡位整個(gè)鏈條上的金融服務(wù)起點(diǎn)。
任洪文表示，民生e房1.0版本首先解決地產(chǎn)商的蓄客問(wèn)題。按照相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)商只有在取得預(yù)售證后才可以進(jìn)行蓄客，而現(xiàn)在可以將此環(huán)節(jié)置前。民生e房采取的方式是加入理財(cái)產(chǎn)品，即通過(guò)P2P平臺(tái)向購(gòu)房意向者推薦該款理財(cái)產(chǎn)品。如果購(gòu)房意向者購(gòu)買(mǎi)了理財(cái)產(chǎn)品，即完成了一輪蓄客。
通過(guò)理財(cái)產(chǎn)品首先黏住這部分購(gòu)房意向者，而促使購(gòu)房意向者購(gòu)買(mǎi)該理財(cái)產(chǎn)品的背后驅(qū)動(dòng)力在于，一旦房地產(chǎn)商拿到了預(yù)售證后，購(gòu)房意向者可以享受優(yōu)先看房、折扣等優(yōu)惠。比如此次與萬(wàn)科合作的“萬(wàn)民寶”，投資者通過(guò)易貸平臺(tái)投資“民生e房-萬(wàn)民寶”產(chǎn)品可以獲得預(yù)期年化4.5%的收益，同時(shí)，購(gòu)房者如購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)科在廣州天河智慧城區(qū)域的萬(wàn)科米酷樓盤(pán)，還可獲得特別補(bǔ)貼的1%額外收益、9.8折購(gòu)房?jī)?yōu)惠和優(yōu)先選房權(quán)。
而在房地產(chǎn)商取得預(yù)售證后，該理財(cái)產(chǎn)品同步到期。如果投資者確定購(gòu)房，其投資理財(cái)產(chǎn)品的本金和利息將直接作為定金轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)商賬戶(hù)；如果放棄購(gòu)房，則將本息打回投資人賬戶(hù)。
“目前銷(xiāo)售的該類(lèi)理財(cái)產(chǎn)品與房地產(chǎn)商無(wú)關(guān)，理財(cái)產(chǎn)品的標(biāo)的并不涉及房地產(chǎn)商資產(chǎn)，理財(cái)產(chǎn)品標(biāo)的和地產(chǎn)商只是一種合作關(guān)系。”任洪文強(qiáng)調(diào)說(shuō)。但他同時(shí)稱(chēng)，不排除未來(lái)將房地產(chǎn)商資產(chǎn)作為標(biāo)的進(jìn)行直接融資，形式與目前的類(lèi)似。
任洪文表示，房地產(chǎn)商通過(guò)線(xiàn)上方式完成蓄客后，對(duì)于確定購(gòu)房的投資人來(lái)說(shuō)，最重要的是首付款。在傳統(tǒng)模式下，購(gòu)房者在銀行完成按揭手續(xù)前要向房地產(chǎn)商交付首付款，在這段周期內(nèi)，民生易貸同樣可以將購(gòu)房者的首付款作為標(biāo)的在平臺(tái)上進(jìn)行銷(xiāo)售，即首付貸。
“但不會(huì)覆蓋全部首付款，比如首付是30%，只有一定的比例可以做首付貸，剩下的部分仍然需要購(gòu)房者支付，否則風(fēng)險(xiǎn)太高。”任洪文表示。
據(jù)了解，這個(gè)標(biāo)的的投資期很短，一旦按揭貸款有了結(jié)果，該產(chǎn)品同步到期。如果購(gòu)房者順利辦理了按揭貸款，那么其需要拿出此前與首付貸融資等額的資金以及利息返還給投資者。雖然提供了便利，但對(duì)于購(gòu)房者而言，這無(wú)疑增加了成本，并且短期內(nèi)仍然需要支付首付款。
對(duì)此，任洪文表示，有很一大部分購(gòu)房者是有這個(gè)需求的，比如這段時(shí)間，購(gòu)房者需要繼續(xù)籌措資金，或者資金用于其它方面投資而無(wú)法及時(shí)兌現(xiàn)，這也是購(gòu)房者一個(gè)很大的痛點(diǎn)。
而一旦購(gòu)房者無(wú)法辦理按揭貸款，本金如何償還？任洪文稱(chēng)，首付貸融到的資金進(jìn)入了房地產(chǎn)商的賬戶(hù)，如果購(gòu)房者無(wú)法辦理按揭貸款，房地產(chǎn)商要負(fù)責(zé)對(duì)投資人進(jìn)行本息的支付（利息從購(gòu)房者支付的首付款部分中扣除），這個(gè)民生易貸和房地產(chǎn)商是有回購(gòu)協(xié)議的。
由此，通過(guò)一連串的設(shè)計(jì)，首先保證了投資人的收益，同時(shí)解決了購(gòu)房者的資金需求。
房地產(chǎn)商是關(guān)鍵
民生e房通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)的方式，將前端蓄客與首付兩個(gè)環(huán)節(jié)由線(xiàn)下搬到了線(xiàn)上。同時(shí)，任洪文表示，基于房地產(chǎn)商，民生e房也通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)的方式打通了上游的金融服務(wù)。
在房地產(chǎn)行業(yè)，上游建筑商的資金需求不亞于房地產(chǎn)商，在合作中，一般都存在較長(zhǎng)的賬期，因此，在動(dòng)工到交付這個(gè)周期內(nèi)，建筑商的資金需求非常大。因此，民生易貸將傳統(tǒng)的保理業(yè)務(wù)也搬到了線(xiàn)上。
據(jù)任洪文介紹，將上游建筑商的應(yīng)收賬款作為質(zhì)押，通過(guò)P2P進(jìn)行融資，而一旦應(yīng)收賬款到期，房地產(chǎn)商直接將資金打到投資人賬戶(hù)中。
但值得注意的是，在P2P平臺(tái)去“擔(dān)?；?rdquo;的背景下，無(wú)論是首付貸還是上游建筑商的保理產(chǎn)品，平安易貸同樣不提供擔(dān)保，也無(wú)第三方擔(dān)保。如何解決投資安全問(wèn)題？
對(duì)此，任洪文表示，首付貸中，出現(xiàn)按揭不成功，由房地產(chǎn)商支付本息；而保理業(yè)務(wù)中，一旦產(chǎn)品到期，如果建筑商無(wú)法返還消費(fèi)者全額的本息，差額部分同樣由房地產(chǎn)商補(bǔ)齊。這也意味著，房地產(chǎn)商成為最關(guān)鍵的安全線(xiàn)，因此，“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”打通整個(gè)金融產(chǎn)業(yè)鏈，關(guān)鍵在于挑選優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)商。
而對(duì)于房地產(chǎn)商本身，任洪文表示，盡管在理論上，房地產(chǎn)商可以拿土地或樓盤(pán)進(jìn)行抵押在平臺(tái)上融資，但融資額非常高，動(dòng)輒幾十億元，暫時(shí)不具備這樣的募集能力。但可以為房地產(chǎn)商日常的流動(dòng)資金需求同樣提供P2P的融資渠道。
據(jù)了解，目前首付貸、保理業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)商融資三個(gè)產(chǎn)品還是相互獨(dú)立的，只是將其各自通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)的方式進(jìn)行，提高融資效率。但任洪文表示，目前正在嘗試打通這三項(xiàng)業(yè)務(wù)，能夠?qū)崿F(xiàn)在線(xiàn)上無(wú)縫的對(duì)接起來(lái)。但對(duì)于具體模式，他并未透露。
顯然，在民生e貸的模式中，建筑商資金需求——房地產(chǎn)商資金需求——房地產(chǎn)商蓄客（理財(cái)產(chǎn)品）——購(gòu)房者首付款需求等流程全部實(shí)現(xiàn)了線(xiàn)上P2P的方式解決。任洪文表示，相比傳統(tǒng)銀行，這種方式更加快捷有效。
民生e房模式下，P2P平臺(tái)圍繞一家房地產(chǎn)商就可以延伸出多個(gè)產(chǎn)品，這也解決了目前很多P2P平臺(tái)缺乏優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的困境，P2P項(xiàng)目開(kāi)始嘗試由多元化向縱深化發(fā)展，即通過(guò)P2P解決房地產(chǎn)整個(gè)供應(yīng)鏈的金融需求。
5月28日，民生電商旗下的投融資平臺(tái)民生易貸正式推出“民生e房”，并與地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科合作上線(xiàn)首期項(xiàng)目“萬(wàn)民寶”。此前，淘寶、微信等互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)和產(chǎn)品率先打出了“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”的旗幟，但此次民生聯(lián)手萬(wàn)科卻試圖打造一個(gè)不同的玩法。
民生易貸總經(jīng)理任洪文接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，民生e房要打通房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)融資需求，包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資和置業(yè)者融資，進(jìn)而以互聯(lián)網(wǎng)金融手段將開(kāi)發(fā)商和置業(yè)者進(jìn)行直接撮合。
據(jù)了解，無(wú)論是“淘寶+萬(wàn)科”的消費(fèi)賬單抵扣，還是“微信+萬(wàn)科”的聯(lián)手賣(mài)房，更多的是一種營(yíng)銷(xiāo)方式，并且僅集中于購(gòu)房者一端。而按照民生e房的設(shè)計(jì)，民生易貸將通過(guò)P2P的方式直接深入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，并且打通上中下游整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈。
前端“痛點(diǎn)”
據(jù)了解，除了萬(wàn)科，目前民生易貸與保利、恒大、富力等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也在進(jìn)行業(yè)務(wù)接洽?；诜康禺a(chǎn)商是民生易貸卡位整個(gè)鏈條上的金融服務(wù)起點(diǎn)。
任洪文表示，民生e房1.0版本首先解決地產(chǎn)商的蓄客問(wèn)題。按照相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)商只有在取得預(yù)售證后才可以進(jìn)行蓄客，而現(xiàn)在可以將此環(huán)節(jié)置前。民生e房采取的方式是加入理財(cái)產(chǎn)品，即通過(guò)P2P平臺(tái)向購(gòu)房意向者推薦該款理財(cái)產(chǎn)品。如果購(gòu)房意向者購(gòu)買(mǎi)了理財(cái)產(chǎn)品，即完成了一輪蓄客。
通過(guò)理財(cái)產(chǎn)品首先黏住這部分購(gòu)房意向者，而促使購(gòu)房意向者購(gòu)買(mǎi)該理財(cái)產(chǎn)品的背后驅(qū)動(dòng)力在于，一旦房地產(chǎn)商拿到了預(yù)售證后，購(gòu)房意向者可以享受優(yōu)先看房、折扣等優(yōu)惠。比如此次與萬(wàn)科合作的“萬(wàn)民寶”，投資者通過(guò)易貸平臺(tái)投資“民生e房-萬(wàn)民寶”產(chǎn)品可以獲得預(yù)期年化4.5%的收益，同時(shí)，購(gòu)房者如購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)科在廣州天河智慧城區(qū)域的萬(wàn)科米酷樓盤(pán)，還可獲得特別補(bǔ)貼的1%額外收益、9.8折購(gòu)房?jī)?yōu)惠和優(yōu)先選房權(quán)。
而在房地產(chǎn)商取得預(yù)售證后，該理財(cái)產(chǎn)品同步到期。如果投資者確定購(gòu)房，其投資理財(cái)產(chǎn)品的本金和利息將直接作為定金轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)商賬戶(hù)；如果放棄購(gòu)房，則將本息打回投資人賬戶(hù)。
“目前銷(xiāo)售的該類(lèi)理財(cái)產(chǎn)品與房地產(chǎn)商無(wú)關(guān)，理財(cái)產(chǎn)品的標(biāo)的并不涉及房地產(chǎn)商資產(chǎn)，理財(cái)產(chǎn)品標(biāo)的和地產(chǎn)商只是一種合作關(guān)系。”任洪文強(qiáng)調(diào)說(shuō)。但他同時(shí)稱(chēng)，不排除未來(lái)將房地產(chǎn)商資產(chǎn)作為標(biāo)的進(jìn)行直接融資，形式與目前的類(lèi)似。
任洪文表示，房地產(chǎn)商通過(guò)線(xiàn)上方式完成蓄客后，對(duì)于確定購(gòu)房的投資人來(lái)說(shuō)，最重要的是首付款。在傳統(tǒng)模式下，購(gòu)房者在銀行完成按揭手續(xù)前要向房地產(chǎn)商交付首付款，在這段周期內(nèi)，民生易貸同樣可以將購(gòu)房者的首付款作為標(biāo)的在平臺(tái)上進(jìn)行銷(xiāo)售，即首付貸。
“但不會(huì)覆蓋全部首付款，比如首付是30%，只有一定的比例可以做首付貸，剩下的部分仍然需要購(gòu)房者支付，否則風(fēng)險(xiǎn)太高。”任洪文表示。
據(jù)了解，這個(gè)標(biāo)的的投資期很短，一旦按揭貸款有了結(jié)果，該產(chǎn)品同步到期。如果購(gòu)房者順利辦理了按揭貸款，那么其需要拿出此前與首付貸融資等額的資金以及利息返還給投資者。雖然提供了便利，但對(duì)于購(gòu)房者而言，這無(wú)疑增加了成本，并且短期內(nèi)仍然需要支付首付款。
對(duì)此，任洪文表示，有很一大部分購(gòu)房者是有這個(gè)需求的，比如這段時(shí)間，購(gòu)房者需要繼續(xù)籌措資金，或者資金用于其它方面投資而無(wú)法及時(shí)兌現(xiàn)，這也是購(gòu)房者一個(gè)很大的痛點(diǎn)。
而一旦購(gòu)房者無(wú)法辦理按揭貸款，本金如何償還？任洪文稱(chēng)，首付貸融到的資金進(jìn)入了房地產(chǎn)商的賬戶(hù)，如果購(gòu)房者無(wú)法辦理按揭貸款，房地產(chǎn)商要負(fù)責(zé)對(duì)投資人進(jìn)行本息的支付（利息從購(gòu)房者支付的首付款部分中扣除），這個(gè)民生易貸和房地產(chǎn)商是有回購(gòu)協(xié)議的。
由此，通過(guò)一連串的設(shè)計(jì)，首先保證了投資人的收益，同時(shí)解決了購(gòu)房者的資金需求。
房地產(chǎn)商是關(guān)鍵
民生e房通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)的方式，將前端蓄客與首付兩個(gè)環(huán)節(jié)由線(xiàn)下搬到了線(xiàn)上。同時(shí)，任洪文表示，基于房地產(chǎn)商，民生e房也通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)的方式打通了上游的金融服務(wù)。
在房地產(chǎn)行業(yè)，上游建筑商的資金需求不亞于房地產(chǎn)商，在合作中，一般都存在較長(zhǎng)的賬期，因此，在動(dòng)工到交付這個(gè)周期內(nèi)，建筑商的資金需求非常大。因此，民生易貸將傳統(tǒng)的保理業(yè)務(wù)也搬到了線(xiàn)上。
據(jù)任洪文介紹，將上游建筑商的應(yīng)收賬款作為質(zhì)押，通過(guò)P2P進(jìn)行融資，而一旦應(yīng)收賬款到期，房地產(chǎn)商直接將資金打到投資人賬戶(hù)中。
但值得注意的是，在P2P平臺(tái)去“擔(dān)?；?rdquo;的背景下，無(wú)論是首付貸還是上游建筑商的保理產(chǎn)品，平安易貸同樣不提供擔(dān)保，也無(wú)第三方擔(dān)保。如何解決投資安全問(wèn)題？
對(duì)此，任洪文表示，首付貸中，出現(xiàn)按揭不成功，由房地產(chǎn)商支付本息；而保理業(yè)務(wù)中，一旦產(chǎn)品到期，如果建筑商無(wú)法返還消費(fèi)者全額的本息，差額部分同樣由房地產(chǎn)商補(bǔ)齊。這也意味著，房地產(chǎn)商成為最關(guān)鍵的安全線(xiàn)，因此，“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”打通整個(gè)金融產(chǎn)業(yè)鏈，關(guān)鍵在于挑選優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)商。
而對(duì)于房地產(chǎn)商本身，任洪文表示，盡管在理論上，房地產(chǎn)商可以拿土地或樓盤(pán)進(jìn)行抵押在平臺(tái)上融資，但融資額非常高，動(dòng)輒幾十億元，暫時(shí)不具備這樣的募集能力。但可以為房地產(chǎn)商日常的流動(dòng)資金需求同樣提供P2P的融資渠道。
據(jù)了解，目前首付貸、保理業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)商融資三個(gè)產(chǎn)品還是相互獨(dú)立的，只是將其各自通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)的方式進(jìn)行，提高融資效率。但任洪文表示，目前正在嘗試打通這三項(xiàng)業(yè)務(wù)，能夠?qū)崿F(xiàn)在線(xiàn)上無(wú)縫的對(duì)接起來(lái)。但對(duì)于具體模式，他并未透露。
顯然，在民生e貸的模式中，建筑商資金需求——房地產(chǎn)商資金需求——房地產(chǎn)商蓄客（理財(cái)產(chǎn)品）——購(gòu)房者首付款需求等流程全部實(shí)現(xiàn)了線(xiàn)上P2P的方式解決。任洪文表示，相比傳統(tǒng)銀行，這種方式更加快捷有效。
民生e房模式下，P2P平臺(tái)圍繞一家房地產(chǎn)商就可以延伸出多個(gè)產(chǎn)品，這也解決了目前很多P2P平臺(tái)缺乏優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的困境，P2P項(xiàng)目開(kāi)始嘗試由多元化向縱深化發(fā)展，即通過(guò)P2P解決房地產(chǎn)整個(gè)供應(yīng)鏈的金融需求。
