以房養(yǎng)老方式，通俗講就是將房產(chǎn)價值提前變現(xiàn)，用于支付老年人當(dāng)下的生活開支，老人去世后再將房產(chǎn)變現(xiàn)還款。中國目前已經(jīng)有浦發(fā)等銀行推出了住房倒按揭，也有七家壽險公司積極準(zhǔn)備推出以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品。對于沒有子女或者不希望依靠子女養(yǎng)老、沒有社?；蛘呱绫ＹY金較少的老年人來講，將手里的房子提前變現(xiàn)可讓老年生活更有保障，的確是一個不錯的選擇。

　　不是什么房產(chǎn)都可參與?

　　以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品哪些人可以參與？什么房產(chǎn)適合？房產(chǎn)如何估值？是否劃算？據(jù)了解，目前保監(jiān)會選擇的七家壽險試點公司均已將產(chǎn)品設(shè)計方案遞交保監(jiān)會。幸福人壽相關(guān)產(chǎn)品負(fù)責(zé)人接受深圳商報記者采訪時簡單描繪了一下產(chǎn)品的思路。

　　首先不是什么房產(chǎn)都可以，對于房子將會有所選擇。試點初期可能選擇一線城市。其次，房產(chǎn)估價將按投保時市場價值評估，“不僅不會打折，而且還會設(shè)定每年的資產(chǎn)升值幅度，否則我們的產(chǎn)品就不成立了”。幸福人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　中國當(dāng)今房價高懸，購買以房養(yǎng)老保險的房子能保證每年都有增值嗎？該負(fù)責(zé)人強調(diào)稱，正因為如此，所以試點時會選擇一線城市，他同時表示“哪個城市都有好房子”。大都會人壽總公司產(chǎn)品部負(fù)責(zé)人陳松表示，在美國也不是什么房子都可以，需要到政府認(rèn)定的第三方機構(gòu)評估。

　　第三，既然是保險產(chǎn)品自然涉及預(yù)定利率，預(yù)定利率如何設(shè)定？該負(fù)責(zé)人表示可能會由保監(jiān)會最后認(rèn)定。目前普通型壽險產(chǎn)品預(yù)定利率已達到4%。普通型壽險預(yù)定利率越高，產(chǎn)品回報越高，也意味著壽險價格越便宜。但以房養(yǎng)老需“反向”思維，如果預(yù)定利率越高，則意味著投保人從保險公司預(yù)先借支資金的成本越高；而給房產(chǎn)設(shè)定的年增值幅度越高，意味著房產(chǎn)增值越大，對投保人有利。

　　第四，投保人的年齡有設(shè)定。據(jù)了解，在加拿大、美國采用以房養(yǎng)老金融工具的公民，年齡必須達到62歲。幸福人壽相關(guān)產(chǎn)品負(fù)責(zé)人表示，他們可能會選擇與中國合法退休年齡一致。

　　以房養(yǎng)老不同于 “倒按揭”?

　　以房養(yǎng)老保險與銀行的 “倒按揭”有什么區(qū)別？

　　幸福人壽相關(guān)產(chǎn)品負(fù)責(zé)人對記者解釋稱，銀行的 “倒按揭”本質(zhì)上仍然是抵押貸款。理論上講，房產(chǎn)估值會打折，而且參與者不一定非要管你到“死”。保險公司推出以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品則不同，首先一定會管你到終老，而不論最終房產(chǎn)價值能否抵償保險公司的之前支出。第二，房產(chǎn)評估價格不僅不打折，甚至每年還有升值。

　　大都會人壽的陳松對深圳商報記者分析稱：就目前國內(nèi)銀行推出的“倒按揭”養(yǎng)老業(yè)務(wù)來看， “倒按揭”是貸款產(chǎn)品，雖然每月付給老年人一定的養(yǎng)老金，但要扣除利息和一定的本金，并且需要到期還款。國內(nèi)“倒按揭”產(chǎn)品的支付方式多為固定期限內(nèi)的固定額度養(yǎng)老金給付。就美國的經(jīng)驗來看，養(yǎng)老金的支付方式選擇較多，可以是固定期限固定額度，也可以是一次性支付，或者信用額度支付，或者幾種方式的混搭，并且支付金額將老年人的預(yù)期余命作為重要的考量因素，而這一領(lǐng)域是壽險公司能夠充分發(fā)揮專長的。而且，在美國參與這個項目的借款人擁有居住權(quán)，只要借款人盡到相應(yīng)義務(wù)，無論貸款余額多大，借款人可以無限期地居祝如果借款人身故或者搬出房屋或者被取消贖回權(quán)時，貸款余額超過了房產(chǎn)價值，貸款人不得要求借款人出售其他資產(chǎn)以彌補超額部分。借款人可以在任何時候提前償還部分或全部貸款，免受任何提前還貸罰款。

　　政府財稅支持應(yīng)區(qū)分情況?

　　據(jù)記者了解的兩家保險公司，他們均看好以房養(yǎng)老市常

　　幸福人壽相關(guān)產(chǎn)品負(fù)責(zé)人表示，推以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品，對于壽險公司而言更多是體現(xiàn)社會責(zé)任，賺錢盈利不可能是目的。從美國等西方國家的運作經(jīng)驗看，政府均對此產(chǎn)品有財稅支持，主要是應(yīng)對房價的過大起伏和預(yù)期壽命延長的風(fēng)險。

　　據(jù)了解，以房養(yǎng)老的開展在美國就是以政府主導(dǎo)。主角既不是銀行也不是保險公司，只有美國政府機構(gòu)聯(lián)邦房屋管理局FHA批準(zhǔn)的貸款機構(gòu)才可以進行“房產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換抵押貸款HECM”業(yè)務(wù)。

　　大都會人壽總公司產(chǎn)品部負(fù)責(zé)人陳松接受深圳商報記者采訪時稱，在美國，通過提供擔(dān)保的“房產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換抵押貸款”占到反向抵押貸款市場95%的份額。FHA提供的是一種雙向擔(dān)保，對于借款人的擔(dān)保是：如果貸款機構(gòu)不能按照約定為借款人提供貸款，F(xiàn)HA將代表貸款機構(gòu)進行支付；對于貸款機構(gòu)的擔(dān)保則是：在滿足一定條件下，貸款機構(gòu)或者投資者將獲得全額貸款償還。

　　幸福人壽相關(guān)產(chǎn)品負(fù)責(zé)人對記者分析稱，為什么希望獲得政府財稅支持，原因也是此項業(yè)務(wù)風(fēng)險很高。如果相當(dāng)部分的房產(chǎn)價值最終不抵保險公司的資金支出怎么辦？

　　首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)金融學(xué)院教授庹國柱接受深圳商報記者采訪時稱，以房養(yǎng)老是好事，能滿足部分老人的需求。中國也研究了很長時間，應(yīng)當(dāng)盡快推出。目前，最大的困難應(yīng)當(dāng)是房價過高。至于以房養(yǎng)老政府財稅支持問題，他表示不應(yīng)對投保人不加區(qū)分而一律獲得政府財稅支持。參與以房養(yǎng)老的多數(shù)是富足的人，政府的資金應(yīng)當(dāng)支持那些無能力養(yǎng)老的窮人。部分有房族并不富裕，可以適當(dāng)考慮通過以房養(yǎng)老獲得政府財稅優(yōu)惠。