國(guó)家統(tǒng)計(jì)局成都調(diào)查隊(duì)今日發(fā)布《成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況簡(jiǎn)析》，報(bào)告顯示，從具體月份來(lái)看，1、2月市場(chǎng)進(jìn)入春節(jié)假期節(jié)奏，開(kāi)發(fā)商方面進(jìn)入調(diào)整階段推盤(pán)積極性不足，置業(yè)者需求轉(zhuǎn)移或選擇押后置業(yè)。3月市場(chǎng)受銀行信貸收緊和市場(chǎng)回暖的影響供應(yīng)量反彈沖高，成交量止跌回升，市場(chǎng)回歸常態(tài)。4月市場(chǎng)供需回落，樓市在“三月小陽(yáng)春”之后歸于常態(tài)。5月，受春季房交會(huì)促銷及戶籍新政的影響，成交量激增。6月，因?yàn)樯显滦枨蟮倪^(guò)度透支，成交量大幅下滑。

　　房地產(chǎn)背景分析

 

　　房地產(chǎn)投資對(duì)全市固定資產(chǎn)投資增幅回落影響較大

 

　　隨著2013年底以來(lái)開(kāi)發(fā)商資金鏈趨緊，房地產(chǎn)投資增幅放緩，2014年上半年，房地產(chǎn)的各項(xiàng)投資均較去年同期出現(xiàn)明顯回落。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1057.4億元，同比名義增長(zhǎng)3.0%，增幅較去年同期回落13.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資649.1億元，增長(zhǎng)3.0%，較去年同期回落14.8個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為61.39%。由于房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比重為32.82%，仍處于較高水平，因此房地產(chǎn)投資回落，導(dǎo)致全市固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）較去年同期回落11.3個(gè)百分點(diǎn)。

 

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金下降明顯

　

　　2014年上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金1651.0億元，同比下降1.6%，而去年同期為增長(zhǎng)31.9%。從資金來(lái)源的分布結(jié)構(gòu)看，自籌資金和定金及預(yù)付款占資金來(lái)源比例接近7成，為66.59%，為開(kāi)發(fā)企業(yè)主要資金來(lái)源渠道。從資金來(lái)源的增長(zhǎng)率來(lái)看，2014年上半年，除自籌資金外，其他各種資金來(lái)源同比均出現(xiàn)下降。國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)率同比下降7%，定金及預(yù)收款增長(zhǎng)率同比下降4.8%，說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款難度加大，購(gòu)房者持幣觀望氛圍濃厚。

 

　　今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況

 

　　2014年上半年，主城區(qū)新建商品住宅供應(yīng)量充足，成交量在保持相對(duì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上有所下滑，5月，環(huán)比指數(shù)價(jià)格在連續(xù)24個(gè)月上漲后首次出現(xiàn)下降，6月繼續(xù)下降且跌幅擴(kuò)大。二手房成交量受春節(jié)假期因素影響較大，但總體仍保持平穩(wěn)。

 

　　新房二手房成交量同比均出現(xiàn)下降

 

　　2014年上半年，主城區(qū)新建商品房成交量較去年同期下降12.27%；成交面積較去年同期下降13.91%。二手房成交量較去年同期下降22.50%；成交面積較去年同期下降23.63%。5月6日成都市出臺(tái)購(gòu)房新政，明確自6月1日起，取消成都市災(zāi)后重建落戶政策，調(diào)整為購(gòu)房滿90平以上住房且繳納社保滿一年以上才能落戶。為了趕在6月1日前落戶，5月，70-90平方米的小戶型備案量出現(xiàn)井噴，較4月上漲114.64%，占全部成交量的60.79%，較4月所占比例增加15.57個(gè)百分點(diǎn)。

 

　　小戶型仍占消費(fèi)主導(dǎo)地位

 

　　從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)成交的主流仍然是小戶型房屋。上半年，成都市主城區(qū)成交的新建住宅中，90平方米以下戶型占總量的58.60%，90-144平方米的戶型占總量的33.22%，而144平方米以上的戶型僅占總量的8.18%，說(shuō)明目前居民購(gòu)房主要滿足基本居住需求為主。

 

　　新建住宅價(jià)格同比逐月放緩

 

　　環(huán)比出現(xiàn)小幅平穩(wěn)回落

 

　　據(jù)調(diào)查，1-6月份成都市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比指數(shù)分別為100.6%、100.5%、100.3%、100.1%、99.7%、99.4%；同比指數(shù)分別為109.2%、108.9%、108.3%、106.5%、105.2%、103.7。1-4月份成都市新建商品住宅銷售價(jià)格總體呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，但環(huán)比和同比漲幅均逐月縮小，直到5月份，新建商品住宅環(huán)比指數(shù)由上漲趨勢(shì)變?yōu)橄陆第厔?shì)，出現(xiàn)自2012年5月以來(lái)的首次下降。

 

　　二手住宅價(jià)格同比逐月回落

 

　　環(huán)比基本保持穩(wěn)定

 

　　1-6月份二手住宅成交價(jià)格環(huán)比指數(shù)分別為100.3%、100.1%、100.3%、99.8%、100.0%、99.5%；同比指數(shù)分別為105.3%、105.0%、104.5%、103.7%、103.5%、102.4%。二手住宅價(jià)格較去年同期相比均有所上升，但每月漲幅逐步縮小；環(huán)比價(jià)格保持平穩(wěn)。

 

　　商品住宅累計(jì)開(kāi)工面積增速下滑

 

　　待售面積大幅增加

 

　　2014年上半年，房地產(chǎn)房屋新開(kāi)工面積2168.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.4%，增速下滑34.2個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新開(kāi)工面積1256.8萬(wàn)平方米，減少10.9%。上半年，商品房待售面積976.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)56.3%，增幅較去年同期增加10個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅待售面積511.6平方米，占52.4%，同比增長(zhǎng)71.8%，增速較去年同比增加34個(gè)百分點(diǎn)。

 

　　近期房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)及走勢(shì)預(yù)測(cè)

 

　　資金緊張致使房市緩慢回落

 

　　從近半年市場(chǎng)成交量來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出下行的征象，自去年6月份以來(lái)的“錢(qián)荒”到現(xiàn)在的信貸收緊、利率上浮，信貸環(huán)境的變化成為樓市走向的導(dǎo)火索和最主要的影響因素。而今年三月信貸環(huán)境的持續(xù)緊張，將房地產(chǎn)行業(yè)的資金問(wèn)題暴露無(wú)遺，開(kāi)發(fā)商資金壓力增大，開(kāi)始出現(xiàn)局部項(xiàng)目?jī)r(jià)格松動(dòng)的跡象，至4、5月份，價(jià)格松動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)一步增多，導(dǎo)致客戶觀望情緒漸濃，成交量的下滑促使樓市進(jìn)入下行的“死循環(huán)”之中。雖然5月戶籍新政的出臺(tái)刺激成交集中備案，但與去年“新國(guó)五條”出臺(tái)時(shí)期相比，今年受市場(chǎng)環(huán)境不同、信貸環(huán)境不同、政策實(shí)施情況不同影響，致使新政后成交量驟降，刺激樓市上行愿景也成為泡影。

 

　　主城區(qū)房?jī)r(jià)尚顯穩(wěn)定

 

　　今年上半年在樓市降聲一片的形勢(shì)下，成都樓市從最初的變相降價(jià)，如特價(jià)房、優(yōu)惠力度加大等，到目前已出現(xiàn)的局部實(shí)質(zhì)性降價(jià)，從個(gè)別區(qū)域降價(jià)到范圍的進(jìn)一步擴(kuò)大，都顯現(xiàn)出房?jī)r(jià)松動(dòng)的跡象，但主城區(qū)整體房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)下滑跡象。主要原因在于，主城區(qū)憑借更為優(yōu)越的地理位置，房?jī)r(jià)的抗跌性更強(qiáng)。其次，13年火爆的市場(chǎng)情況也帶動(dòng)土地拍賣(mài)價(jià)的水漲船高，土地成本的上漲，導(dǎo)致新入市項(xiàng)目銷售價(jià)格上漲而拉高整體成交均價(jià)。預(yù)計(jì)在3季度，受7、8月淡季的影響，房?jī)r(jià)仍存小幅下降可能，但進(jìn)入4季度，市場(chǎng)可能會(huì)有所好轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)將歸于穩(wěn)定。